Pour rappel, la fusion-absorption de la SCPI Europimmo Market par la SCPI LF Europimmo était prévue avant la fin de l’année 2018. Mais pour des raisons diverses, l’opération n’a pas pu avoir lieu. La bonne nouvelle c’est que les SCPI « Europimmo » devraient fusionner d’ici fin juin. Bien sûr, La Française, la société de gestion des SCPI Europimmo, devra obtenir l’accord des actionnaires avant de décider quoi que ce soit. Ce nouvel ensemble immobilier représentera environ 590 millions d’euros.
La fusion des SCPI Europimmo : Un rapprochement stratégique
La Française a décidé de fusionner la SCPI LF Europimmo et la SCPI Europimmo Market afin de se constituer un patrimoine immobilier plus diversifié. Le projet de rapprochement des deux SCPI gérées par La Française REIM sera présenté en Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) le 19 juin prochain. À noter que cette opération de fusion a été envisagée dès la fin de l’année 2018. Mais les conseils de surveillance des deux véhicules de placement ont déjà validé le projet le 8 mars 2019. Grâce à cela, La Française REIM pourra créer une SCPI disposant d’un patrimoine plus diversifié géographiquement. Les associés pourront ainsi bénéficier de la dynamique de croissance de la SCPI LF Europimmo. La fusion des deux SCPI permettra à La Française d’élargir son exposition à l’immobilier commercial allemand. Les porteurs de parts pourront donc profiter d’une fiscalité avantageuse en investissant dans le nouvel ensemble.
Lancée fin 2014, la SCPI LF Europimmo enregistre un niveau de collecte élevé depuis les trois dernières années. Elle a en effet collecté près de 200 millions d’euros en 2017 (contre plus de 133,43 millions d’euros en 2018). Sa stratégie d’investissement est axée sur la diversification géographique européenne. LF Europimmo affiche 557 millions d’euros d’encours en fin mars dernier. Son patrimoine immobilier est majoritairement constitué d’actifs de bureaux (environ 85 %). La plupart d’entre eux sont situés en Allemagne (près de 55,4 %). Mais la SCPI LF Europimmo investit également dans d’autres pays européens tels que la Belgique, les Pays-Bas ou encore l’Irlande. Quoi qu’il en soit, le niveau de collecte d’Europimmo Market, la SCPI absorbée, n’a pas dépassé les 200 000 euros l’année dernière.
Les actionnaires seront les premiers à profiter des avantages de la fusion des SCPI « Europimmo »
La SCPI Europimmo Market a enregistré une collecte plus faible que celle de la SCPI LF Europimmo en 2018. Malgré cela, elle détient un patrimoine immobilier investi essentiellement en Allemagne. De son côté, LF Europimmo mise sur les actifs de qualité européens. Les associés pourront ainsi profiter d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers étrangers perçus dans le cadre de l’investissement. Les deux véhicules présentent d’ailleurs des points communs en termes de rentabilité. Effectivement, ils affichent des TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) respectifs de 4,18 % (pour LF Europimmo) et 4 % (pour Europimmo Market) en 2018. Mais la différence se situe au niveau de leur taux d’occupation financier (TOF).
Il est vrai que la collecte de la SCPI LF Europimmo a atteint 39 millions d’euros au 1er trimestre 2019. Il faut toutefois retenir que son TOF est estimé à 94,8 % fin mars. Autrement dit, le taux de remplissage de la SCPI est insuffisant. De ce fait, les effets de dilution en cas de retard d’investissement de la collecte seront inévitables. Afin de réduire ce risque, La Française a décidé de fusionner LF Europimmo et Europimmo Market. Il convient de préciser que la SCPI Europimmo Market affiche un TOF de 100 % fin mars 2019. En d’autres termes, elle possède un patrimoine immobilier intégralement loué. Inutile de rappeler qu’il s’agit d’une SCPI totalement investie. Ainsi, les actionnaires du nouvel ensemble pourront profiter de la dynamique de croissance de LF Europimmo. Mais ils pourront également accéder à l’immobilier commercial allemand.
La fusion-absorption prendra effet rétroactivement au 1er janvier 2019
La présentation du projet de fusion entre les deux SCPI Europimmo aura lieu le 19 juin prochain lors de l’AGE (Assemblée Générale Extraordinaire). Si le quorum n’est pas atteint au cours de la première assemblée, le projet sera présenté le 27 juin 2019. Une fois approuvée par les actionnaires, la fusion rétroactive prendra effet au 1er janvier 2019. Normalement, la Française devrait envoyer un courrier d’information sur le projet de traité de fusion aux associés des deux SCPI. La parité de fusion découle de l’association de plusieurs éléments. Il s’agit de la valeur de réalisation des deux véhicules au 31 décembre 2018 (50 %), de leur valeur de rendement pour l’année 2018 (25 %), et de leur valeur de rendement pour l’exercice 2019 (25 %).
La valeur d’échange résultant de la fusion est estimée à 989,48 euros pour LF Europimmo et 938,97 euros pour Europimmo Market. Ce rapprochement stratégique propose une parité de 0,95 part LF Europimmo pour 1 part Europimmo Market. Bien entendu, il s’agit d’une fusion-absorption. Grâce au système des « rompus », tout associé pourra profiter du remboursement de la partie de la part dépassant la parité. Mais cela peut également lui permettre le versement du complément nécessaire à l’allocation d’une part supplémentaire. Si le projet de rapprochement des deux SCPI Europimmo est validé par les actionnaires et que le visa de l’AMF est obtenu, les associés (anciens et nouveaux) pourront percevoir un dividende par part semblable sur 2019. Puisque c’est Europimmo la SCPI absorbante, c’est elle qui recevra le nouvel ensemble du patrimoine une fois le projet validé.
Ce qu’il faut retenir de la fusion-absorption des deux SCPI du groupe La Française
Il est intéressant de noter que LF Europimmo est une SCPI à capital variable spécialisée dans les bureaux. Depuis son lancement en juillet 2014, elle continue d’enregistrer une collecte dynamique. Grâce à sa politique d’investissement, elle a pu se constituer un patrimoine immobilier de qualité. Malgré un TOF inférieur à 95 % au 1er trimestre 2019, LF Europimmo affiche de belles performances depuis le début de cette année. Sa capitalisation s’élève à plus de 557 millions d’euros. Si le projet de fusion est validé par les actionnaires du groupe La Française, l’exposition allemande de la SCPI Europimmo sera renforcée. À noter que le taux de remplissage de la SCPI Europimmo Market était à 100 % en fin mars 2019. D’ailleurs, son patrimoine immobilier situé en Allemagne est entièrement loué.
Les anciens et les nouveaux associés des deux SCPI concernées par la fusion-absorption bénéficieront de plusieurs avantages. Premièrement, ils pourront jouir de la dynamique de croissance de LF Europimmo. Deuxièmement, ils pourront profiter du patrimoine intégralement loué de la SCPI Euromimo Market. Troisièmement, ils pourront accéder au marché de l’immobilier commercial allemand. Il faut retenir que les revenus fonciers étrangers sont imposables en France. L’avantage c’est qu’ils ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français ou l’impôt étranger. Dans certains cas, les revenus fonciers étrangers sont exonérés en France, mais ils seront retenus pour le calcul du taux effectif.
