Le démembrement consiste à donner la propriété d’un bien à deux personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement d’un bien consiste à séparer sa propriété en deux : d’un côté, le nu-propriétaire obtient les murs du bien et de l’autre, l’usufruitier acquiert l’usage du bien (l’usufruit).
Le démembrement en SCPI est un contrat mettant en relation 2 parties qui se partagent les droits de propriétés des parts de SCPI pour une période fixe, déterminée à l’avance.
Sommaire
La Nue-Propriété de SCPI
C’est le fait, pour un propriétaire, de disposer d’un bien sans en percevoir les revenus pendant une période limitée au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.
A qui s’adresse la nue propriété ? Généralement il s’agit d’un contribuable en activité, imposé sur ses revenus et n’ayant pas besoins de revenus complémentaires immédiats, mais désirant se construire un patrimoine. Cela peut être une personne en fin de carrière qui fera coïncider le terme du contrat de démembrement avec l’âge de la retraite. Il récupérera la pleine propriété du bien démembré et donc les revenus de l’usufruit, donc il percevra des revenus complémentaires au moment où son revenu professionnel se trouvera amoindri et ce, sans aucune taxation. Il peut également convenir à une personne qui veut tout simplement se construire un patrimoine à court terme.
L’Usufruit de SCPI
L’article 578 du Code Civil précise que l’usufruit est le droit d’user et de jouir comme le propriétaire lui-même des choses dont un autre à la propriété. L’usufruitier a donc toutes les apparences du propriétaire. Néanmoins, l’usufruitier ne récupère pas la pleine-propriété du bien démembré au terme du contrat.
A qui s’adresse l’usufruit ?
- Peu ou pas imposé sur le revenu, l’investisseur dispose d’un capital à placer et a besoin d’un complément de revenus immédiat. Ce capital lui permet d’acquérir des parts de SCPI en usufruit pour un prix défini par une convention, dans une fourchette comprise entre 20 % et 36 % de la pleine propriété, soit une remise immédiate de 78 % ou 64 % selon la durée de démembrement préalablement définie. Il bénéficie de la totalité des revenus générés par le bien durant toute la durée de la convention.
- Disposant d’un déficit foncier préalable et d’un capital à investir, les revenus générés seront défiscalisés.
- Une entreprise soumise au régime BIC ou à l’IS : elle est à la recherche d’un produit de placement générant un rendement de bon niveau. De plus, il est admis qu’elle pourra amortir cet usufruit comptablement et déduire fiscalement l’amortissement.
