Les trois amendements de la loi PACTE, un texte qui a été adopté définitivement le 11 avril dernier, vont donner plus de latitude aux SCPI dans la réalisation de leur mission. Effectivement, ajoutés à ceux d’octobre 2018, ces nouvelles dispositions vont permettre à ces sociétés de relever de plus grands défis aussi bien sociétaux que climatiques, tout en leur donnant l’opportunité d’investir davantage hors de l’Hexagone. Les détails.
Mieux répondre aux nouveaux enjeux de l’investissement immobilier
Après plusieurs mois d’examen à la Chambre basse, le projet de loi PACTE (Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises) a fait l’objet d’une adoption définitive le 11 avril dernier. Parmi les changements amorcés par ce plan –dont certains ont suscité de vifs débats –, trois amendements ajoutés à ceux d’octobre 2018 vont offrir plus de marge de manœuvre aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Il faut avouer que l’ASPIM se réjouit de l’adoption par les députés de ces trois nouveaux amendements d’autant plus que le premier contribue activement à adapter l’objet social des SCPI aux nouveaux enjeux sociétaux et climatiques de l’investissement immobilier. Selon Frédéric Bôl, président de l’ASPIM : grâce à ces amendements, ces sociétés pourront s’impliquer davantage dans les investissements orientés vers l’intérêt général.
Ainsi, les SCPI pourront donc privilégier les nouvelles pratiques de gestion locative visant à favoriser la facilitation du processus de transition énergétique ainsi que le financement d’actifs à vocation sociétale, entre autre l’acquisition des résidences étudiantes et des centres de prise en charge des personnes âgées et dépendantes. En soutenant l’adoption de certaines dispositions de ce nouveau texte, l’ASPIM s’engage à poursuivre la modernisation des SCPI. Étant donné que ce sont une classe d’actif de placement immobilier très plébiscitée par les Français, leur efficacité et leur attractivité méritent d’être renforcées, et cela en dépit du fait qu’elles disposent déjà d’une «situation de rente» de par leur quarantaine d’années d’existence. Ce qui est surtout certain, c’est que les SCPI sont désormais incontournables dans le processus de développement de l’économie réelle. La preuve : elles permettent à toutes les entreprises françaises et étrangères d’optimiser les ressources destinées à la création d’une valeur au service de l’emploi et de la croissance.
Une gestion locative plus étendue et plus flexible
L’un des objectifs principaux de ce nouveau texte est d’élargir le champ d’intervention des SCPI pour leur permettre de détenir, à titre accessoire, des « biens meubles ou meublants ». Il s’agit d’une aubaine pour ces véhicules d’investissement qui ne pouvaient acquérir que des biens d’équipement lourds nécessaires à l’exploitation de leurs bâtiments. Dorénavant, ils pourront faire comme les OPCI qui, depuis 2015, ont le droit d’installer des panneaux photovoltaïques ou d’autres équipements high-tech contribuant à l’amélioration de l’efficacité énergétique et/ou de la connectivité de leurs immeubles.
Mieux, les SCPI sont désormais habilitées à s’engager dans le financement des biens indispensables à la conception et à la commercialisation d’une prestation de services particulière ; comme par exemple le lancement de la mise en location d’espaces destinés au coworking sans aucune intervention d’un tiers. Sans doute, cette possibilité représente le gage d’une meilleure utilisation des bâtiments locatifs au bénéfice économique des investisseurs. Quant au second amendement, il introduit la possibilité légale pour une société civile immobilière (SCI) filiale d’une SCPI d’entrer dans la détention d’un immeuble via l’achat de parts d’une autre SCI. Ce surplus de liberté d’acquisition va certainement fluidifier les opérations immobilières de petite et de moyenne envergure tout en brisant tout éventuel obstacle lié à l’asymétrie de l’information.
Facilitation des investissements des SCPI hors du territoire français
Le dernier amendement de la loi PACTE vise surtout à faciliter l’investissement des SCPI hors des frontières. En effet l’état actuel des textes ne leur permet pas vraiment de s’ouvrir à l’international sans qu’ils aient à faire face à des contraintes d’ordre administratif, fiscal et technique. Or, ces actifs affichent une dynamique de plus en plus extravertie et trouvent beaucoup plus d’intérêt à investir dans des parts de sociétés de personnes. Le problème c’est que la structure des sociétés de personnes étrangères n’est pas compatible avec celle des sociétés de droit français. Afin de remédier à ce problème, la diversification des investissements à l’international des SCPI pourra désormais se concrétiser à travers la détention d’actifs immobiliers via une société de capitaux.
Il va sans dire que cet amendement va renforcer l’application de l’article L.214‑115 I 2 du Code monétaire et financier (CMF) qui stipule que les SCPI peuvent acquérir des parts de sociétés de personnes. En tout cas pour des opérations immobilières réalisées hors du territoire français, certaines SCPI préfèrent s’appuyer sur le rendement des actifs de type «special purpose vehicule» (SPV), des entités immobilières ad hoc très performantes. Oui, leur existence même n’est pas valable tant que les objectifs qu’elles se sont fixés ne sont pas atteints. Force est de ce fait de reconnaître que cette extension d’objet social mettra davantage les SCPI et les OPCI sur le même pied d’égalité.
L’ASPIM en quelques mots
L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) a pour mission de promouvoir, de représenter et de défendre les intérêts de ses adhérents, qui sont constitués de gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) et de société de gestion immobilière et foncière (SCPI, OPCI, OPPCI, Sociétés de gestion de portefeuille,…). Créée en 1975, l’ASPIM est classée dans la catégorie des associations à but non lucratif réunissant et fédérant tous les acteurs exerçant des activités axées sur la gestion des fonds immobiliers non cotés. À la fin de l’année 2018, les entités membre de l’association ont géré un encours global estimé à plus de 165,3 milliards d’euros.
Par ailleurs, l’activité de l’ASPIM tourne également autour de la préservation de l’environnement attractif des fonds immobiliers en gardant un certain équilibre entre tous les placements immobiliers possibles. L’idée est de tirer le meilleur parti des réglementations pour renforcer la confiance des investisseurs et d’éviter tout éventuel litige entre différentes enseignes concurrentes. En étroite collaboration avec l’AMF, elle joue également un rôle de premier plan dans la régulation des différents produits financiers disponibles sur le marché. Bref, l’ASPIM fait figure d’organe de contrôle visant à faire respecter les normes et à faire évoluer un cadre approprié au progrès permanent du marché des placements immobiliers.
