Un avis clair et précis sur chaque SCPI
Palmarès des SCPI
Définition de SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers
Le sigle SCPI désigne Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’une structure d’investissement de placement collectif ayant pour vocation l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. Le placement pierre papier ou SCPI s’adresse à tout profil d’investisseur (primo-accédant, étudiants, séniors, etc. ).
Source : Portail-SCPI.fr
Le patrimoine immobilier d’une SCPI est majoritairement composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts, d’établissements de santé, d’hôtels et/ou de maisons de retraite. Il est géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers). C’est celle-ci qui s’occupe de la distribution des dividendes aux associés de la SCPI à la fin de chaque fin de trimestre.
La SCPI est également un support d’épargne immobilier permettant de percevoir des revenus réguliers. Comme il a été déjà mentionné, le gestionnaire de patrimoine d’une SCPI distribue des dividendes de manière trimestrielle, et tous les associés (porteurs de parts) peuvent en bénéficier.
Il y a un nombre minimum de parts à acquérir lors de la première souscription, sans oublier les frais d’acquisition et de gestion de parts de SCPI. Ils dépassent rarement les 6% HT (hors taxes). À noter que le marché de l’immobilier d’entreprise est plus porteur que celui de l’immobilier résidentiel en France. De plus, les avantages d’un investissement en SCPI sont multiples.
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Avis sur le fonctionnement des SCPI
D’un point de vue concret, investir dans les SCPI constitue un excellent moyen de se constituer une épargne immobilière. Les dividendes distribués par la société de gestion chaque trimestre permettent aux associés de toucher un revenu régulier. Le point le plus important à retenir est que les meilleures SCPI du marché peuvent délivrer un rendement supérieur à 6%, sans parler de la possibilité de revendre ses parts de SCPI (à capital fixe) sur le marché secondaire. Les fonds récoltés par la société de gestion de la SCPI seront réutilisés pour acquérir de nouveaux actifs. De cette manière, il est possible d’accroître et de diversifier son patrimoine immobilier.
Quels sont les avantages des SCPI
Gestion professionnelle
Le patrimoine immobilier d’une SCPI est géré par une société de gestion agréée par l’AMF. C’est elle qui se charge de la gestion locative des actifs immobiliers constituant le portefeuille d’une SCPI. En d’autres termes, le gestionnaire va sélectionner des locataires (sociétés, associations, groupes internationaux, etc. ). Pour conserver leur droit d’occuper le bien immobilier, ceux-ci doivent s’acquitter du loyer dont le montant est fixé dans un bail commercial. Bien entendu, c’est la société de gestion de la SCPI qui va l’encaisser chaque mois. Les revenus générés par le placement en SCPI seront distribués sous forme de dividendes aux porteurs de parts chaque trimestre.
Des rendement à 5% net
L’absence de contraintes de gestion locative est donc l’un des avantages d’un placement en pierre papier. Mais ce n’est pas tout. Investir dans des parts de SCPI permet d’ailleurs de percevoir un complément de revenu régulier. Comme on le sait déjà, les associés d’une SCPI de rendement récoltent chaque trimestre des revenus issus de la location des biens immobiliers constituant le patrimoine de celle-ci. Et la cerise sur le gâteau c’est que les rendements d’une SCPI peuvent atteindre 5% net, voire plus. Il s’agit plus précisément du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Il est obtenu en divisant le dividende annuel de la SCPI par son prix de souscription au 1er janvier.
Mutualisation
Détenir des parts de SCPI de rendement permet de mutualiser les risques locatifs. Il peut s’agir de loyers impayés ou de vacances locatives. Pour rappel, la gestion locative de l’ensemble des actifs de la SCPI est assurée par un gestionnaire de portefeuille qualifié. En ce qui concerne la composition du patrimoine immobilier d’une SCPI, elle est très diversifiée. De plus, les actifs immobiliers qui le constituent sont multiples. Pour ce qui est du délai de jouissance des parts de SCPI, il est de 2 mois, mais peut s’allonger jusqu’à 5 mois. Il s’agit de la période durant laquelle le souscripteur ne perçoit pas de dividendes.
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LE MARCHÉ DES SCPI
Il est important de suivre l’évolution du marché des SCPI avant tout investissement. Une chose est sûre, c’est qu’il est toujours très porteur. En effet, la capitalisation enregistrée par les SCPI s’élève à plus de 56 milliards d’euros au 1er semestre 2019, et elles ont collecté près de 4 milliards d’euros sur la même période. À noter qu’il existe deux types de marchés pour acquérir des parts de SCPI : le marché primaire et le marché secondaire. Dans le premier cas, l’épargnant (un nouvel associé) achète des parts émises par une société de gestion. Dans le deuxième cas, il va acquérir des parts détenues par d’autres associés. Bien entendu, c’est le gestionnaire de patrimoine de la SCPI qui organise l’échange.
Les différents statuts des SCPI
Toutes les SCPI ouvertes à la souscription sont contrôlées et encadrées par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers). Il est possible de les classer en deux catégories bien distinctes : Les SCPI à capital fixe et celles à capital variable. Autrement dit, toutes les SCPI n’ont pas le même statut juridique.
Dans le premier cas, l’augmentation de capital ou l’émission de nouvelles parts sur le marché est impossible sans une décision préalable de l’assemblée générale de la SCPI. Les associés d’une SCPI à capital fixe peuvent revendre leurs parts sur le marché de gré à gré (ou marché secondaire).En ce qui concerne le capital social d’une SCPI à capital fixe, il est de 760 000 euros au minimum.
Bien entendu, ce n’est pas le cas pour les SCPI à capital variable. Leur société de gestion peut procéder à une augmentation ou une réduction de capital. De cette manière, l’émission ou le rachat de parts sera faisable à tout moment. Il est impossible de revendre des parts de SCPI à capital variable sur un marché secondaire. Afin de procéder à une opération de revente de parts, il faut s’adresser directement à la société de gestion de la SCPI. Bien sûr, tout associé souhaitant céder ses parts devra s’acquitter des frais de sortie.
Notre avis sur les différents statuts des SCPI
Investir dans des SCPI à capital fixe semble être une bonne idée, notamment pour les investisseurs souhaitant revendre leurs parts sur le marché secondaire des SCPI. S’agissant d’un lieu de confrontation entre l’offre et la demande, les prix peuvent changer du jour au lendemain. Le processus d’échange entre les parties est simple. L’associé désireux de céder ses parts précise le nombre de parts qu’il souhaite vendre.
L’acquéreur, de son côté, renseigne le nombre de parts souhaitées ainsi que le montant du capital qu’il est prêt à investir pour les acquérir. Tout cela doit être préalablement écrit dans un carnet d’ordre.
Les différents types de SCPI
Il est donc important de connaitre les différents statuts juridiques d’une SCPI avant d’investir dans la pierre papier. Mais il faudra également apprendre à identifier les différents types de SCPI disponibles sur le marché. Il s’agit plus précisément des SCPI de rendement (les plus connues), des SCPI de plus-value et des SCPI fiscales. Les SCPI de rendement se divisent en plusieurs catégories. Il en va de même pour les SCPI fiscales. Plus d’informations dans le tableau ci-après :
Exemples de SCPI de rendement
| SCPI | Corum Convictions | PFO2 | Epargne Foncière | Primopierre |
|---|---|---|---|---|
| Type | Rendement | Rendement | Rendement | Rendement |
| Catégorie | Variable | Variable | Variable | Variable |
| Capitalisation | 1867 millions | 2277 millions | 2648.8 millions | 2.9 millions |
| Année de création | 2012 | 2009 | 1968 | 2008 |
| Performance 2019 | 6.25 % | 4.61 % | 4.40 % | 5.92 % |
| Taux d'occupation 2019 | 98.9 % | 87.7 % | 90.8 % | 86.1 % |
| Prix d'une part | 1090 euros | 196 euros | 810 euros | 208 euros |
| Montant minimum à souscrire | 1090 euros | 5880 euros | 810 euros | 2080 euros |
SCPI de rendement
Les parts de SCPI de rendement sont sûrement les plus souscrites en ligne. La raison est simple, elles donnent la possibilité de se constituer un complément de revenu régulier. En général, la distribution des dividendes aux associés d’une SCPI de rendement a lieu tous les trimestres. Il faudra bien entendu attendre entre 3 à 5 mois pour percevoir les premiers revenus générés par un placement en SCPI. Il s’agit du délai de jouissance des parts. À noter que les meilleures SCPI de rendement disponibles sur le marché peuvent dégager jusqu’à 5% net de rendement annuel. Il faut toutefois retenir que les revenus perçus par les associés d’une SCPI sont imposables. En clair, ils sont assujettis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
SCPI fiscales
Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales ne distribuent aucun dividende à leurs associés. Et le pire c’est que l’épargne sera bloquée pendant une longue durée de 15 à 18 ans. Malgré cela, investir dans une SCPI fiscale est loin d’être une mauvaise idée. Cette opération s’adresse aux personnes (physiques) désireuses de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable en investissant dans la pierre papier. Inutile de rappeler que les SCPI fiscales peuvent être divisées en trois catégories bien distinctes : les SCPI de déficit foncier, les SCPI Malraux et les SCPI Pinel. Dans tous les cas, les avantages fiscaux accordés à l’épargnant dépendent de la durée de détention des parts de la SCPI fiscale (jusqu’à 15 ans).
Comprendre la SCPI en vidéo
Avis sur les sociétés de gestion de SCPI
Comme il a été déjà mentionné, le patrimoine immobilier d’une SCPI, peu importe son statut juridique, est géré par un gestionnaire. Il s’agit bien entendu d’une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est elle qui assure la gestion locative de l’ensemble des actifs immobiliers constituant le patrimoine immobilier d’une SCPI. D’un point de vue logique, il est préférable de choisir une SCPI en fonction de la qualité de son gestionnaire. Si elle a existé depuis plusieurs dizaines d’années, ce serait parfait. Il faudra également vérifier le nombre d’immeubles gérés par la société de gestion avant toute prise de décision. Évidemment, c’est elle qui va émettre de nouvelles parts sur le marché primaire afin de permettre aux investisseurs de procéder à la souscription.
Comment investir en SCPI
L’achat de parts de SCPI en nue-propriété constitue une option tout à fait envisageable. De cette manière, il est possible de bénéficier d’un prix de souscription réduit. Le démembrement de propriété de parts de SCPI permet d’ailleurs de profiter d’une fiscalité avantageuse. En revanche, l’épargnant ne percevra pas de revenus complémentaires jusqu’à la fin de l’opération. S’il en a besoin pour préparer sa retraite, par exemple, il devra acquérir la pleine propriété d’une part de SCPI. Mais il peut également choisir de détenir l’usufruit de parts de SCPI. Il pourra ainsi encaisser les dividendes versés par la société de gestion de la SCPI pendant une période déterminée.
Acquisition de pleine propriété
L’acquisition de la pleine propriété d’une part de SCPI est tout à fait envisageable pour accéder au marché de l’immobilier d’entreprise en France ou en Europe, et les avantages (fiscaux) de cette opération sont nombreux. Il y a bien entendu quelques règles à respecter. En optant pour l’achat de parts de SCPI en pleine propriété, l’épargnant pourra percevoir des revenus réguliers. Il peut d’ailleurs revendre ses parts sur le marché de gré à gré (marché secondaire) s’il le souhaite. Malheureusement, cette option n’est pas envisageable pour les investisseurs ayant choisi l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Ils devront attendre la fin de l’opération de démembrement pour céder leurs parts.
Acquisition via un contrat d'assurance vie
Il est envisageable de loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. De cette manière, il est possible de bénéficier de tous les avantages (fiscaux) qu’il offre, en plus de ceux de la pierre papier. À noter qu’il existe deux façons pour acquérir des parts de Société Civile de Placement Immobilier. L’épargnant peut opter pour l’achat direct. Dans ce cas, il pourra percevoir des revenus (immédiats ou différés) après le délai de jouissance des parts. Mais il peut de même loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Les revenus générés par le placement seront ainsi versés directement dans ce dernier.
Acquisition en démembrement
Les parts de SCPI peuvent être acquises en démembrement. Il est tout à fait envisageable d’acheter des parts de SCPI en démembrement. Il s’agit d’une technique juridique permettant de séparer la propriété d’une part en deux droits distincts: l’usufruit et la nue propriété. La possibilité d’empocher un complément de revenu régulier est l’un des avantages du démembrement de parts de SCPI. Bien entendu, seul l’usufruit peut en bénéficier. Malheureusement, celui qui détient la nue-propriété de parts de SCPI ne récolte aucun bénéfice financier jusqu’à la fin du démembrement. Une fois la période de démembrement expirée, le nu-propriétaire pourra percevoir les dividendes versés par la SCPI. Sinon, il peut revendre ses parts sur le marché secondaire et encaisser une plus-value.
Avantages
L’achat de parts de SCPI en démembrement comporte de nombreux avantages non négligeables. Il s’agit de l’une des meilleures solutions pour se constituer une épargne (immobilière) sur le long terme. L’usufruit des parts de SCPI permet à son titulaire de percevoir les revenus (sous forme de dividendes) générés par le placement en SCPI. Le nu-propriétaire pourra également en bénéficier à la fin du démembrement.
Qui est concerné par une acquisition en démembrement ?
L’acquisition de parts de SCPI en démembrement est une option envisageable pour les investisseurs désireux d’accéder au marché de l’immobilier professionnel en France et/ou en Europe. En détenant l’usufruit d’une ou de plusieurs parts de SCPI, ils pourront se constituer un revenu complémentaire régulier ainsi qu’un patrimoine immobilier diversifié.L’acquisition de parts de SCPI en usufruit est indiquée pour les entreprises caar cela leur permet de réaliser un placement de trésorerie mais aussi et urtout la possibilité d’amortir l’usufruit. Le nu-propriétaire, de son côté, recevra la pleine propriété des parts souscrites à la fin du démembrement. Cela est conseillé pour des particuliers n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats et souhaitant se constituer un patrimoine immobilier.
Quels sont les critères de sélection d’une SCPI ?
Comme pour un investissement immobilier en direct, il important de bien choisir sa SCPI. Il existe plusieurs critères desquels il est important de tenir compte pour effectuer un choix de SCPI.
L’objectif patrimonial
Il s’agit d’un point important à considérer au moment de la sélection de la SCPI idéale. Il faut qu’elle soit adaptée aux besoins et à la situation de l’épargnant. S’il souhaite toucher un complément de revenu régulier, acquérir des parts de SCPI de rendement serait la meilleure solution. Afin de réduire ses impôts sur le revenu foncier, il est préférable de se tourner vers une SCPI fiscale.
La société de gestion
Il est également conseillé de choisir une SCPI en fonction de la qualité de son gestionnaire de patrimoine. À noter que c’est la société de gestion qui se charge de la gestion de l’ensemble des actifs immobiliers composant le patrimoine d’une SCPI. Et c’est aussi la responsable de la perception des loyers. Si la société de gestion appartient à un groupe de renommée internationale, ce serait parfait.
La taille de la SCPI
Il est possible de mesurer la taille d’une SCPI en vérifiant sa capitalisation boursière. Il s’agit de la valeur des actions de la structure sur le marché. Plus elle est importante, plus le risque est réduit. La capitalisation des meilleures SCPI du marché a déjà dépassé la barre du milliard d’euros.
Le report à nouveau (RAN)
Le report à nouveau d’une SCPI est désigné par l’acronyme RAN. Il correspond aux bénéfices non distribués ni mis en réserve au cours d’une année déterminée. Le RAN est généralement utilisé pour lisser des performances moins bonnes constatées au cours des années suivantes. S’il est élevé (entre 10 à 15% du dividende annuel), les nouveaux associés de la SCPI pourront bénéficier d’un meilleur rendement.
Le taux d’occupation financier
Le RAN n’est pas le seul élément à vérifier au moment d’une souscription. Il y a aussi le TOF ou le Taux d’Occupation Financier. Il s’agit du rapport entre le montant des loyers et des indemnités d’occupation facturées au cas où l’ensemble des actifs immobiliers du patrimoine de la SCPI étaient loués. Le TOF est exprimé en pourcentage. Plus il se rapproche de 100%, mieux ce sera.
La politique d’investissement
Afin d’accroitre son patrimoine immobilier, une SCPI a besoin d’acquérir de nouveaux immeubles chaque année. C’est la société de gestion qui va mettre en œuvre une politique d’investissement pour sélectionner les meilleurs actifs immobiliers. Elle peut être axée sur la diversification géographique ou sectorielle. Dans tous les cas, il faudra choisir en fonction de ses objectifs personnels.
La répartition géographique des actifs
Les actifs immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, etc. ) composant le patrimoine d’une SCPI sont répartis stratégiquement sur de nombreuses villes. Il est d’ailleurs possible d’en trouver quelques-uns en dehors de l’Hexagone (en Allemagne, en Espagne, au Portugal, etc. ). D’un point de vue logique, les SCPI détenant des actifs à l’étranger sont à privilégier.
La rentabilité
Comme tout autre placement immobilier, l’investissement en pierre papier permet de percevoir des revenus réguliers. La rentabilité des SCPI dépasse largement celle de l’assurance-vie et celle du livret A. En 2019, le rendement moyen annuel des SCPI est de 4, 55%. Les plus performantes d’entre elles ont d’ailleurs réussi à atteindre un TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) supérieur à 6% net.
Les documents que les SCPI doivent diffuser
L’information au public
La société de gestion d’une SCPI publie un bulletin d’information trimestriel au public afin d’aviser ses associés en cas d’augmentation du capital.
Le dossier de souscription
Toutes les SCPI ouvertes à la souscription doivent diffuser un dossier de souscription aux investisseurs souhaitant acquérir de nouvelles parts en ligne.
Voici quelques termes propres aux SCPI que les investisseurs doivent connaître :
Agrément
- Autorisation attribuée à la société de gestion de la SCPI de faire appel public à l’épargne. cet agrément est délivré par l’AMF, l’autorité de tutelle des SCPI, après analyse complète de la société de gestion, de ses moyens, de son organisation.
Associé
- Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. On l’appelle aussi « porteur de parts ».
Autorité des Marchés Financiers (AMF)
- Autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l’autorité de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler chacune d’entre elles et de veiller à la protection des épargnants. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est née de la fusion de la Commission des Opérations de Bourse (COB) et du Conseil des Marchés Financiers (CMF) en novembre 2003.
Démembrement de propriété
- Il s’agit de dissocier le nu propriétaire de l’usufruitier des parts. Le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nu propriétaire (re) devient plein propriétaire des parts et bénéficie des revenus.
Note d’information
- Document contractuel précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout nouveau souscripteur est destinataire de ce document avant d’acheter des parts.
Prime d’émission
- Différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part.
Rendement
- Montant annuel distribué par part divisé par le prix de souscription de la part.
Rapport annuel
- Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.
Report à nouveau
- Ce terme comptable figurant au bilan de la SCPI, désigne le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il permet l’ajustement des distributions ultérieures.
Société de gestion
- La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.
Statuts
- Règles de fonctionnement établies pour chaque SCPI par ses fondateurs conformément à la loi.
Valeur de réalisation
- Valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.
Valeur de reconstitution
- Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer (frais d’acte, commission, etc) à l’identique.
Valeur de retrait
- Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.
Valeur nominale
- Valeur de la part constituant le capital social.
