La SCPI Notapierre, gérée par Unofi (Union notariale financière), a affiché un rythme d’acquisition particulièrement dynamique l’an dernier. En revanche, son taux de distribution a connu une légère baisse : 4% contre 4,5% en 2017. Les détails.
Une nette reprise du volume des investissements pour la SCPI Notapierre
La société civile de placement immobilier Notapierre est l’une des SCPI les plus imposantes du marché. Certes, son niveau de collecte était en baisse au cours de l’année écoulée, mais celui de ses investissements était en forte progression. En effet, en 2018, ce véhicule d’investissement, principalement commercialisé par les offices notariaux, a relevé 120 millions d’euros de fonds nets supplémentaires tout en investissant pas moins de 236,84 millions.
Cette belle reprise du montant des acquisitions résulte d’une politique d’investissement à la fois ouverte, opportuniste, mais très sélective. D’ailleurs, ce choix stratégique était évident dès la fin du 1er semestre lorsque l’enseigne avait procédé à l’allongement du délai de jouissance de ses parts.
Au cours de l’exercice 2018, Notapierre a acquis en fin de trimestre deux nouveaux immeubles de bureaux : l’un appelé le « Champs Blancs », un actif situé à Cesson-Sévigné, pour un montant de 56,50 millions d’euros (cet immeuble est entièrement loué à l’entreprise Technicolor selon un bail d’une durée ferme de 12 ans) ; l’autre appelé « Sky Park », un immeuble situé à Toulouse-Colomiers et acquis pour un montant de 52,38 millions d’euros (Sky Park est loué à une filiale du Groupe Airbus selon un bail d’une durée de 9 ans).
Parallèlement, elle s’est également porté acquéreur de quatre immeubles en VEFA (vente en état futur d’achèvement) tout en signant trois nouveaux accords d’achat à Nice pour 50,01 millions d’euros, à Villeneuve-d’Ascq pour 37,95 millions d’euros et à Lille pour 39,66 millions d’euros. À noter qu’à la même année, la société de gestion de Notapierre a cédé pour 28,57 de biens immobiliers, dont 61% des locaux vacants.
Un taux d’occupation qui s’améliore d’année en année
Pour mémoire, la SCPI Notapierre faisait face à une baisse tendancielle de son taux d’occupation à cause de l’arrivée en maturité de ses immeubles les plus anciens. Pour cela, elle a dû engager une politique d’arbitrage assez drastique dès l’année 2017, ceci afin de conserver la qualité de ses actifs immobiliers. L’idée est d’opter pour des immeubles dont la taille répond réellement aux spécificités du marché immobilier plus profond, sans pour autant oublier la mutualisation plus large des risques locatifs. De toute façon, l’effet de taille contribue à atténuer les défaillances locatives comme le départ de locataire.
Il convient de remarquer que bien que l’arbitrage ait pour but la cession d’un élément du patrimoine pour racheter un autre aux perspectives de rendement plus élevé, il faut tout de même noter que le montant de la cession doit être limité annuellement à 15% de la valeur vénale des biens totaux. Ces 15% peuvent faire l’objet d’un report sur les 3 prochaines années s’ils n’ont pas été utilisés.
Pour revenir au cas de Notapierre, elle a procédé à 30 cessions durant l’exercice 2018 pour un montant total de 67,38 millions d’euros. Il faut dire que cette stratégie a porté ses fruits, car elle a permis à la Société Civile de Placement Immobilier d’améliorer, d’année en année, son taux d’occupation financier (TOF) : 85,80% en 2016, 85,87% en 2017, puis 89,03% à fin décembre 2018.
Notapierre : la 7e SCPI à plus grosse capitalisation du marché
Notapierre est une SCPI de rendement à capital variable créée en 1988. Son patrimoine est principalement composé de bureaux, mais aussi d’immeubles de commerce, d’entrepôts et de locaux d’activités à fort potentiel locatif. Plus de la moitié de ses actifs sont situés en Île-de-France (hors Paris intra-muros) et le reste est localisé dans les grandes villes métropolitaines comme Lyon, Lille, Marseille ou Toulouse.
Actuellement, étant donné que le marché des bureaux affiche une demande croissante de la part des investisseurs, la rentabilité des nouvelles acquisitions de Notapierre est boostée par la hausse de son TOF. Par ailleurs, dans le but de préserver le haut niveau d’exigence de cette SCPI en termes de qualité de bien, d’emplacement et de rendement ; elle veut monter dans le rang des plus grandes SCPI de bureaux en termes de capitalisation (elle a été classée 7e en 2018). Effectivement, le niveau de capitalisation est l’un des garants de la sécurité des investissements.
Autrement dit, une SCPI de grande taille est plus à même de diversifier son patrimoine pour valoriser au mieux le capital des souscripteurs. Mais malgré cette taille imposante (2,24 milliards d’euros d’encours sous gestion), Notapierre n’a jamais eu du mal à poursuivre l’application de son principe de gestion saine et prudente, ceci afin de garder une situation de rente toujours stable.
Enfin, la société de gestion de Notapierre a décidé en 2018 de fixer un taux de distribution (TDVM) de 4 % pour sa SCPI, cela avec un niveau de dividende en légère baisse par rapport à celui de l’année 2017 (14,40 euros par part, contre 16,20 euros).
Quelques mots sur Unofi, la société de gestion de Notapierre
Le Groupe Unofi est structuré autour d’une holding d’un capital de 163 millions d’euros : la SAS Unofi. C’est cette entité qui assure le soutien des activités des sociétés chargées de promouvoir et de coordonner les métiers à vocation financière et immobilière. Grâce à ses moyens opérationnels, le Groupe est très actif dans différents secteurs immobiliers, c’est-à-dire là où les opportunités de rentabilisation sont encore nombreuses malgré l’effet de saturation spatiale et locative de plus en plus accentué dans les grandes agglomérations.
Les quatre sociétés filiales du Groupe notarial Unofi sont : Unofi-Assurances (une compagnie commercialisant des contrats d’assurance-vie), Unofi-Crédit (une société de financement multithématique), Unofi-Patrimoine (une filiale qui regroupe 16 Directions régionales ainsi qu’un certain nombre de services de développement), Unofi-Gestion d’Actifs (une plateforme de gestion de fonds communs de placement tels que les actifs financiers proposés par Unofi-Assurances, la SCPI Notapierre et les investissements immobiliers rattachés à Unofi-Assurances).
En matière de ressources humaines, le Groupe Unofi dispose de plus de 320 collaborateurs, dont 53 % travaillent pour les Directions régionales et 47 % au sein des autres branches du Groupe.
