Selon l’étude, sur le patrimoine des OPCI (organisme de placement collectif en immobilier), réalisée par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les choix de gestion des OPCI ont porté leurs fruits au cours de ces dernières années. En clair, leurs performances sont toujours au rendez-vous. En tout cas, c’est une excellente nouvelle pour les investisseurs souhaitant se positionner sur le marché des OPCI (en immobilier direct) et en tirer un maximum de profit. Plus de détails sont à découvrir dans les lignes suivantes.

Pourquoi les choix de gestion des OPCI ont-ils un impact positif sur leurs performances ?

Pour la première fois depuis son existence, l’IEIF a décidé de réaliser une étude détaillée sur la composition de l’ensemble du patrimoine des organismes de placements collectifs en immobiliers grand public dans l’objectif de déterminer la source de leurs performances. Les résultats de l’analyse ont été enregistrés dans un livre de 32 pages. Il faut retenir que ces véhicules d’investissement destinés au grand public détiennent des actifs immobiliers et des actifs financiers de plus de 14 M d’€ en fin septembre dernier. L’Institut a constaté que les choix de gestion des OPCI leur ont permis d’atteindre des performances supérieures à celles de l’indice composite.

Pourquoi les choix de gestion des OPCI ont-ils un impact positif sur leurs performances

En tout cas, les choix qu’ils ont effectués sont totalement différents de ceux des grands institutionnels français. Pour rappel, les actifs de bureaux représentent 66 % du portefeuille investi en immobilier physique des OPCI fin 2017 (selon les chiffres publiés par l’IEIF).Selon une communication de la directrice de la recherche et des études de l’IEIF, l’allocation en immobilier physique des organismes de placements collectifs en immobiliers était identique à celle des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) en fin 2017. En revanche, l’exposition des OPCI aux commerces (12 %) est très limitée par rapport à celle des SCPI (20 %). Ils sont exposés davantage à des classes d’actifs alternatives (santé et hôtellerie) représentant 14 % de leur patrimoine. Quoi qu’il en soit, d’un point de vue géographique, les SCPI occupent près de 90 % des patrimoines (contre 57 % pour les OPCI grand public).

Les organismes de placements collectifs en immobiliers sont essentiellement investis en immobilier physique

Le patrimoine immobilier direct des organismes de placements collectifs en immobiliers représente plus de 57 % (7 420 M€) des patrimoines (+ 17 % de liquidités, + 16 % d’obligations et de + 9 % d’immobilier coté). Bien entendu, leurs portefeuilles sont majoritairement composés de bureaux, santé, hôtels ainsi que d’autres classes d’actifs immobiliers alternatives. Selon une communication de l’IEIF, l’allocation de la poche de l’immobilier coté des OPCI est complètement différente de celle de l’immobilier physique (direct).

Ils sont en effet investis dans de grandes foncières européennes (avec Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre et Deutsche Wohnen), qui sont leurs principales valeurs détenues. Grâce à leur stratégie d’investissement, les OPCI peuvent s’exposer à des classes d’actifs liquides en Bourse et moins accessibles en direct.

Les organismes de placements collectifs en immobiliers sont essentiellement investis en immobilier physique

En réalité, les OPCI utilisent des centres commerciaux, le résidentiel ou la logistique européenne pour mener à bien leur politique de gestion. L’étude réalisée par l’IEIF montre d’ailleurs que l’exposition apparaît équilibrée entre obligations d’État, obligations du secteur financier et obligations Corporates.

L’institut a également constaté que la poche liquidité des organismes de placements collectifs en immobiliers dépasse leurs obligations réglementaires (17, 3 % contre au moins 5 %). L’IEIF a ainsi tiré la conclusion suivante : « la politique de gestion prudente des OPCI grand public reflète le résultat des fortes collectes de capitaux qui se sont produits suite à la clôture des comptes 2017 ».

Les performances des OPCI grand public sont restées positives depuis ces trois dernières années

Si les performances des OPCI grand public sont restées positives (depuis les trois dernières années), c’est surtout grâce à leur choix de gestion. En tout cas, l’IEIF s’est penché sur le sujet. L’institut a constaté que les performances des OPCI grand public (+ 4,1 % en 2017) sont supérieures à celles de l’indice composite ces trois dernières années. L’institut a également remarqué que leurs performances sont moins volatiles par rapport à celles d’un indicateur composite représentatif de la performance de marché des différentes poches d’actifs détenus par les OPCI.

En clair, les choix de gestion des organismes de placements collectifs en immobiliers grand public au sein de chacune de leurs classes d’actifs ont eu un impact positif sur leurs performances. Il faut toutefois retenir que les risques d’investissements liés à ces véhicules sont bel et bien réels. Et les prochains mois seront imprévisibles. Pour rappel, l’Institut de l’Épargne immobilière et foncière (IEIF) a été créé en 1986. Il s’agit d’un centre d’études, de prospectives et de recherche appliquée indépendantes qui développe des outils de veille, d’analyse et de prévision destinés aux décideurs immobiliers.

Les performances des OPCI grand public sont restées positives depuis ces trois dernières années

Cet institut regroupant 115 sociétés (institutionnels, investisseurs, gestionnaires d’actifs, foncières cotées, promoteurs, établissements bancaires, etc.) a pour mission d’être un indicateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.

Quels sont les points d’attention pour 2018 et 2019 ?

Il est vrai que les performances des organismes de placements collectifs en immobiliers ont dépassé toutes les attentes des investisseurs. Mais il est toujours impossible de prédire l’avenir. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’IEIF a décidé de présenter quatre points d’attention pour 2018 et 2019 : une gestion des portefeuilles associant performance et risque, des risques de perte en capital sur l’immobilier coté, la hausse accentuée des immeubles détenus hors de l’Hexagone (qui génère des contraintes organisationnelles) et la mise en place de moyens dédiés et de nouvelles organisations.

Il convient d’ajouter que les OPCI investis en immobilier physique affichent de belles performances depuis le début de l’année. Bien entendu, cela s’explique par les choix d’allocation qu’ils ont effectués. Malheureusement, un ralentissement de l’immobilier coté et des obligations a été constaté par l’IEIF. Il faut aussi retenir que le contexte économique européen n’est plus avantageux à la classe d’actif immobilier.

Une situation qui choque toute une génération d’investisseurs. Le mieux qu’ils peuvent faire serait d’attendre que les conditions deviennent plus favorables. En tout cas, il n’est pas encore tard pour lire le contenu du livre de 32 pages de l’IEIF pour se familiariser avec les indicateurs de performance des OPCI grand public.

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