Il est incontestable que la pierre papier se classe parmi les placements préférés des Français. Le succès des SCPI continue de se faire sentir dans plusieurs grandes villes françaises et européennes. Les raisons qui poussent les épargnants à investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont nombreuses. En général, un investissement en parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir un complément de revenu. Bien entendu, toutes les SCPI disponibles sur le marché ne se valent pas. Pour mettre toutes les chances de son côté, vaut mieux investir dans les meilleures d’entre elles.
Les grandes dates de l’histoire des SCPI
L’histoire des SCPI remonte à plus de 59 ans. Et pourtant, elles font toujours partie des placements préférés des Français. Des investisseurs déterminés avaient constaté dans les années 1960 que les bureaux étaient plus lucratifs que l’immobilier d’habitation. Malgré cela, l’acquisition d’un local commercial ou de bureaux nécessitait des ressources financières importantes, raison pour laquelle les investisseurs ont cherché des solutions permettant d’accéder indirectement au marché de l’immobilier d’entreprise. C’est ainsi qu’est née la pierre papier. À noter que la première SCPI de l’histoire a été lancée en 1964, et elle s’appelle La Civile Foncière. Bien sûr, le cadre juridique des SCPI a été créé grâce à la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970. Plus concrètement, elles ont été placées sous la tutelle de la Commission des Opérations de Bourse (COB).
Les SCPI étaient considérées comme un produit confidentiel dans les années 1970. À cette époque, les banques privées proposant des parts de SCPI étaient encore rares. En 1984, les contraintes en matière d’informations pour les associés ont été renforcées par la COB. Un an plus tard, les SCPI ont enregistré une forte hausse de collecte de +70 %. Cette croissance accrue s’est d’ailleurs poursuivie en 1986 (+150 %) et en 1987 (+90 %). Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont drainé plus de 11,5 milliards de francs en 1990. À ce temps-là, la SCPI était considérée comme une Société d’investissement à capital variable de l’immobilier. Quoi qu’il en soit, les crises des années 1990 ont eu un impact négatif sur l’évolution des SCPI en France.
À noter que le marché secondaire des SCPI est né en 1996 grâce à l’enthousiasme de certaines sociétés de gestion. Il s’agit d’un lieu d’échange de parts de SCPI (à capital fixe ou variable). Plus clairement, les associés des SCPI pourront vendre leurs parts sur le marché secondaire. Il faut toutefois retenir que ce marché fonctionne selon le principe de l’offre et de la demande. L’avantage c’est qu’il permet de résoudre le problème de liquidité. Grâce à la loi du 9 juillet 2001, les modes de fonctionnement du marché secondaire des SCPI ont été améliorés. En clair, le terme de « prix de cession conseillé » n’est plus utilisé. Il a été remplacé par un « prix d’exécution ». Désormais, les prix des parts vendus sur le marché secondaire seront fixés de manière plus transparente.
Pourquoi les SCPI ont-elles toujours beaucoup de succès aujourd’hui ?
Les SCPI existent depuis plus de 49 ans. Le marché comptait environ 179 SCPI et 41 groupes de gestion fin 2001. Le nombre des SCPI ouvertes à la souscription était estimé à 177 au 2e trimestre 2018. Leurs patrimoines immobiliers sont gérés par une trentaine de sociétés de gestion. Une chose est sûre, les SCPI continuent de grandir en popularité. Il s’agit d’un investissement florissant qui s’adresse à toutes les catégories d’investisseurs (professionnels, particuliers, seniors). Effectivement, détenir des parts de SCPI permet de percevoir un complément de revenu régulier. À noter que le taux de rendement annuel des SCPI avoisine les 5 %. Les SCPI les plus performantes du marché peuvent d’ailleurs atteindre un TDVM supérieur à 6 %. Il s’agit plus précisément de Corum Origin (7,28 %) et de Corum XL (7,91 %).
Il faut retenir qu’il existe différents types de SCPI sur le marché. D’un point de vue concret, les SCPI de rendement restent les meilleures en termes de rentabilité. En revanche, les SCPI fiscales et celles de plus-value ne permettent pas de générer des revenus supplémentaires. L’épargnant devra bien entendu choisir en fonction de ses objectifs. S’il souhaite payer moins d’impôts, il a tout intérêt à opter pour l’investissement dans les SCPI fiscales. S’il veut se constituer un complément de revenu (sur le long terme), acheter des parts de SCPI de rendement est la meilleure solution. La mutualisation des risques locatifs est également l’un des avantages de l’investissement en SCPI. Les locataires qui occupent les actifs immobiliers d’une SCPI sont nombreux. De ce fait, le départ de l’un ou de deux d’entre eux n’affectera pas le rendement du placement.
Les actifs immobiliers constituant le patrimoine immobilier d’une SCPI sont très divers. Les porteurs de parts pourront ainsi se construire un patrimoine immobilier diversifié. De plus, le ticket d’entrée est faible par rapport à celui de l’immobilier résidentiel locatif en direct. En effet, le prix de souscription de la plupart des SCPI s’élève à quelques centaines d’euros. Cependant, il est parfois nécessaire d’acheter plusieurs parts lors de sa première souscription. En outre, les SCPI affichent un meilleur couple rendement/risque par rapport à d’autres placements financiers et/ou immobiliers. Autrement dit, le rendement dégagé par ce type de placement est plus stable et sécuritaire.
Quoi qu’il en soit, le risque de perte en capital est omniprésent. La bonne nouvelle c’est que les SCPI ont collecté plus de 2,4 milliards d’euros au 1er semestre 2019. En clair, la popularité des SCPI n’a pas faibli depuis le début de cette année. Il convient d’ajouter que toutes les SCPI sont agréées par l’AMF ou l’autorité des marchés financiers. Il s’agit notamment des SCPI de bureaux, de commerces, diversifiées et résidentielles. Bien sûr, les SCPI spécialisées et celles européennes sont également contrôlées par l’AMF.
