Les résultats d’une étude relative aux foncières résidentielles allemandes ont dévoilé que cette classe d’actif figure parmi les véhicules d’investissement les plus performants du secteur immobilier européen. Cette affirmation est valable surtout en termes de croissance organique. Les détails.
Le secteur des logements allemands offre un potentiel de performance très élevé
La thématique du logement en Allemagne occupe environ 30% de l’indice EPRA Eurozone et continue de délivrer une croissance locative accélérée par rapport à l’ensemble des actifs immobiliers disponibles sur le marché européen. En effet, l’environnement économique (plein emploi et croissance démographique de plus en plus élevée) et social (consensus social autour des efforts d’optimisation du marché des logements) de ce pays est très favorable au développement de son secteur immobilier. Il est donc évident qu’une société de gestion à stratégie d’investissement très ouverte comme Sofidy consacre plus d’un quart de son patrimoine à cette thématique.
À vrai dire, l’un des véritables atouts du résidentiel allemand en termes de valorisation future est le prix des logements. Dans certaines agglomérations comme celle de Berlin, les immobiliers sont en moyenne deux fois moins chers que ceux à Paris. En outre, en comparant le rendement des loyers dans les deux villes avec le taux affiché par les placements sans risques comme les obligations, l’écart de rémunération est considérable : celui de Berlin est plus de 100 points de base supérieur à celui de Paris. Il en résulte l’engouement de plus en plus fort des investisseurs privés et institutionnels pour les locaux résidentiels germaniques, que ce soit pour les clients internationaux ou nationaux.
En revanche, une tension de la demande commence à se faire sentir sur le marché de l’habitation Outre-Rhin, un phénomène en grande partie dû à l’immigration. Le fait est qu’en moyenne, le nombre des habitants résidant dans les grandes villes comme Berlin croît de 250 000 personnes en 5 ans. Pourtant, le nombre des constructions nouvelles n’y dépasse même pas les 50 000 unités pendant la même période. Cela dit, le créneau des immobiliers allemands a encore un bel avenir devant lui.
Le résidentiel allemand et ses spécificités
Selon les statistiques, les foncières résidentielles allemandes ont maintenu une croissance de 4% sur le moyen terme, une progression largement dépassée chez certaines enseignes de gestion immobilière comme Vonovia (13%) et TAG Immobilien (10%). Ainsi, malgré une marge de manœuvre locative un peu serrée chez certains locataires berlinois (le loyer représente plus de 30% du revenu disponible des ménages vivant dans cette ville), le marché locatif se porte bien. D’ailleurs, environ 80% des habitants de la ville de Berlin ne sont pas propriétaires. Pour les investisseurs qui ont opté pour les SCPI résidentielles allemandes, c’est une aubaine!
À cette demande locative potentielle s’ajoute la croissance démographique qui est de plus en plus perceptible dans les grandes villes comme Francfort (+6,9% par an depuis 2013). Bien que cette tendance ait créé un réel déséquilibre entre l’offre et la demande de logement, la hausse des loyers allemands a réellement contribué à «surperformer» les investissements en logement. En fait, cette hausse est étroitement liée à la croissance des valeurs de marché et surtout aux investissements visant à améliorer le bien loué. À noter qu’en Allemagne, l’absence d’un système d’indexation des baux avec le taux d’inflation est dans la plupart des cas compensée par l’alignement de l’augmentation des loyers à l’évolution d’un indice de prix constatée dans la ville où se situe le logement concerné.
L’Allemagne est connue pour sa fiscalité avantageuse
En Allemagne, la fiscalité sur les biens immobiliers est nettement plus favorable par rapport à celle de l’Hexagone. Et pour cause, les deux pays ont signé une convention fiscale visant à interdire la double imposition.Donc, que ce soient pour les sociétés civiles de placement immobilier ou les foncières cotées, les revenus locatifs sont imposables à la source selon le régime fiscal allemand. En plus, aucun prélèvement social n’est dû pour les revenus générés par les véhicules d’investissement français déployés en Allemagne. Par contre, ces mêmes revenus doivent tout de même faire l’objet d’une déclaration fiscale sur le territoire français en utilisant le mécanisme de crédit d’impôt. Le patrimoine foncier compte également dans le calcul de l’assiette de l’IFI.
Toujours concernant les investissements immobiliers allemands, de nombreuses charges sont également déductibles des revenus fonciers. C’est par exemple le cas de l’amortissement dont le montant annuel peut parfois représenter jusqu’à 2,5 % du prix du bien acquis.Sont également déductibles les intérêts d’emprunt du crédit immobilier servant à financer l’acquisition (à condition d’effectuer un apport de 50 %), les charges de copropriété, la taxe foncière, les honoraires d’agence, etc. Un autre avantage fiscal des investissements immobiliers en Allemagne : la plus-value issue de la cession d’un bien est totalement exonérée d’impôt au bout de 10 ans de détention alors qu’en France, ce privilège ne s’obtient qu’après 30 ans.
L’alternative de la pierre-papier : un choix gagnant pour un placement immobilier allemand
De plus en plus d’acteurs immobiliers français ont lancé des SCPI ou des fonds majoritairement orientés sur le marché locatif allemand. Par exemple, la SCPI Europimmo de La Française a permis aux investisseurs de tabler sur un rendement de 4,56 % net de frais de gestion en 2016. Cette SCPI se positionne sur les pays aux marchés immobiliers locatifs profonds comme l’Allemagne. En tant que SCPI d’entreprise à capital variable, elle investit massivement dans des actifs à fort potentiel locatif comme les bureaux, les commerces, les locaux d’activités, etc. En réalité, l’efficacité de sa stratégie d’investissement lui permet de faire bénéficier à ses associés un niveau de dividende attractif. Bref, sa dynamique de diversification mutualise au maximum les risques locatifs liés à l’interdépendance des secteurs d’activités.
Mais une autre SCPI 100% allemande mérite également un petit tour d’horizon. Il s’agit de Novapierre Allemagne. Cette société remporte un franc succès auprès des investisseurs en herbe. Créée en 2013, elle est déjà à même d’afficher un taux de distribution de 4,8 %. Sa capitalisation atteint actuellement plus de 200 millions d’euros. Et compte tenu de sa performance, elle entend poursuivre sa conquête du marché allemand, un pays porteur de valeur et d’opportunités.
