Des changements ont été opérés au sein de Sogenial Immobilier, la société de gestion de la SCPI de murs de magasins Cœur de Ville, notamment dans l’objectif de pouvoir optimiser le commerce de proximité en termes d’immobilier.
Toutes les équipes du gestionnaire ainsi que tous les produits à proposer ont tous été renouvelés. Et la collecte est à nouveau lancée. Les propos de Jean-Marie Souclier, Président de la société de gestion, à l’appui…
De nouveaux projets pour se redéployer
Sogenial Immobilier n’est pas comme les autres sociétés de gestion. Elle est spécifique. Et ce qui la qualifie de spécifique, c’est surtout le fait qu’elle soit la seule société de gestion avec des encours de près de 20 M€ pour ainsi être nommée société de gestion « artisanale ».
Son but principal ne consiste pas uniquement à maintenir cette position idéale qu’elle a déjà par rapport aux autres de sa catégorie, mais surtout de pouvoir s’agrandir, de rendre plus pérenne et attractive son activité et de diversifier encore plus ses actions d’investissements tant nationaux qu’internationaux.
Tout ceci pour uniquement satisfaire au mieux et répondre convenablement aux besoins et attentes des investisseurs. Aussi, en visant aussi loin (un niveau d’encours d’environ 500 M€), Sogenial Immobilier s’opère dans le développement de sa collecte à environ 20 à 30 M€ chaque année suivant les opportunités qui s’offre à elle.
Tous les moyens sont bons pour se redéployer…
Pour y parvenir, selon toujours les propos de Jean-Marie Souclier, Sogenial Immobilier se doit de renforcer tous les moyens qu’elle dispose, surtout au niveau des personnels de la société de gestion. Jean-Luc Bel, un professionnel confirmé en matière de développement de société de gestion, a, par exemple, rejoint le groupe avec Inès Diaz, vice-présidente actuelle de Sogenial Immobilier, et Chris Rhand, chargé de Communication on et off-line et des médias.
Du côté des véhicules, le gestionnaire doit également en lancer de nouveaux. Il doit de même reprendre la gestion de ses OPCI professionnels et créer une nouvelle SCPI caractérisée sur plusieurs typologies d’actifs immobiliers.
Notons que la SCPI Cœur de Ville, la plus historique gérée par Sogenial Immobilier, est actuellement en phase de se redéployer en affichant, durant la dernière assemblée générale, un nouveau capital de 20 M€ et une nouvelle capacité d’emprunt à environ 40% de sa capitalisation totale.
Sogenial Immobilier : Améliorer et toujours améliorer…
C’est l’objectif principal de Sogenial Immobilier quant au développement de Cœur de Ville qui, selon les prévisions, pourrait émerger des risques sur sa rentabilité avec son rendement de 5% déjà qualifié de médiocre durant ces trois dernières années. Avec de l’ambition vérifiée et des volontés de redéploiement, ce pourrait ne pas être le cas.
En effet, en utilisant l’effet de levier de l’emprunt avec pour objectif en vue un endettement de 30%, et bien sur en optimisant mécaniquement la rentabilité financière des acquisitions de Sogenial Immobilier, cette dernière pourra effectivement compenser l’écart qui s’installe entre les investissements et la collecte.
À noter que la SCPI se place dans les meilleures positions en termes de SCPI de murs de magasins en province (80% de ses actifs immobiliers). L’amélioration opérée au niveau des souscriptions ne doit en aucun cas affecter la taille des acquisitions qui présentent inéluctablement des taux de rendement meilleurs que celles des actifs immobiliers de plus grande envergure.
Sogenial Immobilier ne souhaite, entre autres, défier les investisseurs de plus grande taille et qui ne sont nullement pas présents sur le marché qui l’intéresse.
La position de Sogenial Immobilier vis-à-vis du développement des petits commerces et du e-commerce ainsi que de la désertification des centres-villes
Certes, le commerce rencontre actuellement de gros changements à voir les plusieurs enseignes nouvellement adoptées, l’accroissement des commerces électroniques et de proximité, et le développement de la vente des réseaux physiques, mais cela ne signifie pas que cela le tue. Au contraire, le commerce est redynamisé et offre de nouvelles chances à l’immobilier de se redéployer favorablement.
Il suffit de bien choisir de bons actifs et locataires. Sogenial Immobilier a déjà, par exemple, adopté de nouvelles enseignes nationales plus dynamiques que jamais et plus « digitalisées », et collaboré avec des commerçants indépendants à l’ancrage local non négligeable.
Plus-values futures ou rendement immédiat ?
« Métropoliser » n’est pas obligatoire et peut ne pas être opéré. Mais urbaniser, c’est inévitable pour Sogenial Immobilier. Elle vise surtout l’implantation dans les périphéries des villes provinciales qui peuvent être favorables aux commerces de proximité.
Néanmoins, les plus-values demeurent continuellement moins évidentes si les rendements sont plus améliorés, que ce soit dans les périphéries que dans les grandes villes métropolitaines. De leur côté, les locataires du gestionnaire ne s’intéressent pas à faire valoir leurs droits de préemption lors de l’acquisition des murs mais se contentent d’investir dans les fonds de commerce.
Bref, Sogenial Immobilier se veut capable de sécuriser encore plus le rendement sur le long terme avec ses locataires, contrairement à ce qui a été évoqué au cours du débat axé sur la mise en place du nouvel IFI…
