Depuis toujours, les foncières de bureaux « prime » bénéficient l’avantage d’acquérir la confiance des investisseurs et des propriétaires d’immeubles par rapport aux foncières de commerce « prime », un fait résultant de la supériorité de leurs valorisations.
Mais de leur côté, les foncières de commerce « prime » ne sont pas non plus en reste. Malgré l’impact fort d’Internet sur le commerce physique, elles ont su s’adapter aux conditions actuelles, à la nouvelle donne émise en usant de leur savoir-faire et de leur gestion, selon les gestionnaires d’Immobilier 21.
L’écart de valorisation entre les deux groupes ne fait donc que jouer à leur guise.
Valorisations moins élevées pour les foncières de commerce « prime »
Pour mieux visualiser la situation et mesurer la valorisation du commerce « prime » par rapport à celle du bureau « prime », Gestion 21, la société de gestion d’Immobilier 21 et le pilote des fonds Actions 21, a procédé par la création de deux groupes de foncières cotées. Le premier rassemble Klépierre et Unibail, tandis que le second comprend Gecina, Foncière Lyonnaise et Terreïs.
Le résultat a été clair et net : il existe un écart indiscutable entre la valorisation des deux groupes de foncières cotées. Les foncières de commerce « prime » ont deux fois moins de multiple de cash-flow que les foncières de bureaux « prime », soit 14 contre 28. Cette différence de valorisation constitue, entre autres, la preuve ultime que les investisseurs font plus confiance aux foncières de bureaux « prime » qu’aux foncières de commerce « prime ».
Elles sont plus sécurisées et offrent l’avantage aux propriétaires d’immeubles de trouver plus rapidement et facilement des locataires.
Secteur commerce revalorisé
Certes, les foncières spécialistes de commerce « prime » ont beaucoup souffert du développement incroyable des ventes en ligne, y compris des ventes immobilières, mais pour les gestionnaires d’Immobilier 21, c’est un fait positif. Selon eux, le modèle traditionnel, de retour en force, est actuellement plus ou moins au même niveau que les nouveaux ajustements décidés et appliqués par les opérateurs.
C’est, en effet, ce que soulignent Klépierre et Unibail dans leur dernier bulletin trimestriel. En affichant des chiffres solides en perpétuelle progression, elles réitèrent que le choix sur les foncières de commerce « prime » malgré leur faible valorisation vis-à-vis des foncières de bureaux « prime » est tout à fait justifié.
Ce qui, entre autres, conduit le fonds Immobilier 21 à s’engager surtout dans le secteur du commerce « prime » (19 % de l’actif) que dans celui de bureaux « prime » (2 %). À titre d’informations, son portefeuille est constitué à 39 % de foncières de commerce « prime » si les 35 % sont des occupés par les foncières de logement essentiellement allemandes et les 19 % par les bureaux.
Bref, depuis leur publication de janvier dernier, les gérants d’Immobilier 21 stipulent qu’ils visent loin en ce qui concerne le secteur des foncières de la zone euro en espérant néanmoins une évolution de leur taux d’intérêt.
En effet, pour pouvoir remonter à son niveau initial, à la prime de risque historique calculé 120 points de base, les foncières de la zone euro devront maintenir leurs taux longs à environ 3 % et même si cela semble irréalisable sans prendre en compte des effets positifs de la hausse des loyers, des valeurs d’actif et de l’indexation sur ces dernières.
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