Les résultats des études de l’Observatoire Crédit Logement/CSA ont dévoilé que le taux moyen des crédits immobiliers a affiché une légère hausse en janvier pour s’établir à 1,45%, un niveau qui reste encore très attractif compte tenu du niveau actuel de l’inflation. Les détails.
Acquisitions immobilières : petit rappel sur l’évolution des taux d’emprunt en 2018
Au cours de l’année 2018, les taux immobiliers sont restés sagement dans la fourchette de 1,43% (valeur moyenne pendant le second semestre) et 1,49% (valeur moyenne entre le mois de janvier et le mois de juin). Cela dit, la baisse a été la règle au cours de l’année écoulée. Par ailleurs, dans son dernier rapport publié cette année, l’Observatoire Crédit Logement/CSA a tenu à remarquer qu’une baisse s’est faite sentir en glissement annuel, c’est-à-dire entre le niveau moyen des taux de janvier 2018 par rapport à celui de 2019. Elle est de 10 points de base sur les crédits à taux fixe remboursables sur 15 ans, de 8 points de base sur ceux à taux fixes s’étalant sur 20 ans, et de 15 points pour les prêts d’une durée de remboursement maximale de 25 ans.
Il convient quand même de noter que les taux appliqués sur le marché de l’ancien et celui des travaux de rénovation n’ont pratiquement bougé au cours de l’année dernière. Mais concernant le marché du neuf, une légère évolution à la hausse était perceptible dès l’été 2018.
Ainsi, le taux moyen des crédits immobiliers, toute catégorie confondue, s’est ajusté à la hausse pour se stabiliser à 1,45% en janvier 2019, un niveau jugé légèrement supérieur à la moyenne du dernier trimestre de l’année 2018. Cela signifie que pour la première fois depuis mars 2018, les taux immobiliers étaient inférieurs au niveau d’inflation. Ajouté à la flexibilisation accrue des conditions d’emprunt amorcée par certaines enseignes bancaires, ce phénomène représente une véritable aubaine pour les investisseurs.
Plus de précisions sur les taux immobiliers réels négatifs apparus en 2018
C’était au cours du milieu des années 70 que des taux immobiliers réels négatifs ont été perçus pour la dernière fois, c’est-à-dire un taux d’emprunt global tombé en deçà du taux d’inflation. Entre la fin du premier trimestre et le dernier trimestre 2018, ce scénario inédit s’est resurgi de manière inattendue. En effet, alors que l’inflation s’est stabilisée à 1,60% en glissement annuel, le taux immobilier moyen calculé pendant la période sus-citée a oscillé autour de 1,49%, un chiffre qui n’a pu dépasser le niveau d’inflation que depuis janvier 2019.
Pour rappel, après avoir atteint un niveau plancher historique en 2016, les taux immobiliers sont repartis à la hausse au début de l’année 2017 pour se stabiliser entre le mois avril et le mois de décembre de la même année. Après, la tendance à la baisse a pris le dessus, mais celle-ci n’a pas tardé à être neutralisée par une légère hausse dès l’hiver 2018.
Mais selon les projections de la Banque de France en matière d’inflation (+1,6% en 2019) et de taux d’Obligations (environ 1,2% pour les OAT de 10 ans jusqu’à 2020), une nouvelle remontée des taux de crédit immobilier est à prévoir bien qu’elle n’aurait pas lieu dans l’immédiat. Néanmoins, la tenue de cette situation de stabilité ou l’éventuelle résurgence d’une nouvelle baisse dépendra en grande partie de la conjoncture économique et sociale qui prévaudra en France, d’autant plus que les mouvements des Gilets Jaunes ne cessent de s’intensifier.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA prévoit une hausse modérée de 0,20% des taux immobiliers cette année
À l’instar des autres professionnels spécialisés dans l’étude du secteur immobilier français, l’Observatoire Crédit Logement/ CSA n’anticipe aucune remontée brutale des taux immobiliers nominaux. En tout cas pour cette année, cette affirmation est valable. Une telle prévision, plutôt optimiste, s’explique par la récente annonce de la Banque Centrale Européenne à vouloir repousser à l’été prochain la mesure de réajustement à la hausse des taux directeurs. Qui plus est, la demande de crédit émanant des ménages a marqué le pas ces derniers mois, ce qui n’est pas du tout propice pour un nouveau renchérissement des crédits.
Cela dit, malgré un niveau d’encours estimé par la Banque de France à 1 000 milliards d’euros, la croissance des offres de crédits immobiliers s’est considérablement ralentie. Et pour cause, le nombre des transactions a baissé alors que la durée moyenne des prêts a augmenté : 230 mois en janvier pour être plus précis (un niveau record par rapport à celui des dix dernières années).
Dans la lignée des analyses de l’Observatoire, Michel Mouillard, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest, mise également sur une hausse soutenue des taux globaux pour 2019, une tendance qui ne va pourtant pas dépasser le plafond de 1,65 ou de 1,70%.
Mais en dépit de ces incertitudes, le volume global des crédits bancaires a commencé à reprendre des couleurs depuis janvier. De toute façon, si ces prévisions à la hausse seront vérifiées, l’écart de remboursement mensuel ne représentera que 10 à 20 euros de plus pour un prêt de 150 000 euros étalé sur 15 ans.
Brève présentation de l’Observatoire Crédit Logement/CSA
La création de l’Observatoire Crédit Logement/CSA est née de l’initiative du Professeur Michel Mouillart, de l’institut CSA (une entité spécialisée dans les sondages d’opinion) et du Crédit Logement (une société spécialisée dans la fourniture de garanties destinées à cautionner les prêts immobiliers contractés par les particuliers auprès de leur banque). Les analyses de l’Observatoire se concentrent surtout sur l’acquisition des immobiliers de résidence ainsi que leur financement. Cependant, elles ne traitent pas les rachats de crédit et les prêts relais ou mixtes.
L’analyse des taux immobiliers pratiqués par les différentes enseignes bancaires françaises se basent donc sur des données très représentatives issues de plus de 16 000 transactions mensuelles.
La fiabilité des analyses n’est plus à démontrer étant donné que Crédit Logement cautionne jusqu’à 450 000 prêts chaque année et que CSA effectue, depuis les années 80, des enquêtes sur les acquisitions immobilières des ménages qui sont financées à crédit. Autrement dit, sur pas moins de 65 000 dossiers de prêt immobiliers accordés chaque année, Crédit Logement et CSA réalisent des études uniques aboutissant à des tableaux de bord trimestriels détaillés par des indicateurs tels que le niveau des taux, la durée moyenne de remboursement, le coût moyen des transactions immobilières, le revenu moyen des foyers ainsi que le niveau d’endettement global qui en résulte.
