2017 a été une année historique pour le secteur immobilier, que ce soit en termes de collecte ; d’investissements ; ou encore de capitalisation. Il s’en est constaté des performances boursières d’un niveau exceptionnel engendrant toutefois des risques géopolitiques gigantesques.
La médaille d’or a été attribuée à l’indice MSCI des pays émergents vérifiant un taux rehaussé de 36 % grâce aux BRICS. La deuxième place de médaille d’argent revient, quant à elle, au S&P qui a affiché une hausse de 20 %.
Pour ce qui est de l’immobilier coté, l’Europe est en tête de liste en montant de 13 % avec l’indice EPRA Europe. Les SIIC, de leur côté, ont enregistré une performance haute de 17 % si leur performance moyenne de long terme a été annuellement de 12 %.
Marchés boursiers : Démarrage inquiétant pour 2018
Le marché américain immobilier a connu un démarrage inquiétant cette année. Il a enregistré une baisse de performance de 10 %, notamment du Dow Jones, et ceci a notamment affecté les marchés européens aboutissant à un recul de 9 % de l’Euro Stoxx 50 et de -8 % du CAC 40.
Néanmoins, les indices des petites capitalisations se sont restés intacts. Du côté des foncières cotées, l’indice IEIF SIIC ; l’indice IEIF zone euro ; et les indices IEIF REIT UK et NAREIT US ont eux aussi connu des baisses : de 7 % pour le premier contre -8 % pour le second et -9 % pour les deux derniers.
Devant cette situation, les marchés boursiers ont repris le devant en affichant, le 9 février dernier, des taux plus améliorés. Le CAC 40 versus s’est élevé de +4 % ; le Dow Jones Stoxx Europe 50 de +3 % ; et le Dow Jones US de +2 %.
Des taux déséquilibrés et le monde côté plus complexe
La fin du QE et du forward guidance est enfin annoncée. Si avant les investisseurs avaient leur mot à dire concernant la politique monétaire, aujourd’hui ce n’est plus le cas. Le rythme se ralentit puisque les instruments standards d’amélioration actée des taux d’intérêts sur l’ensemble des marchés ne suffisent plus.
Pour ce qui est des foncières cotées, la hausse des taux d’intérêt aurait une influence pénalisante sur les foncières comme c’est le cas du CAC 40. Le portefeuille d’une foncière cotée s’abaisse en valeur à cause de l’augmentation du taux d’actualisation des loyers malgré la présence de la dette financière.
Autrement dit, la dette décroît lorsque les taux d’intérêt s’élèvent. À titre d’informations, le ratio dette sur patrimoine a été fixé à 40 à 50 %.
Cours des foncières cotées et taux d’intérêt à long terme en étroite relation
L’analyse simplifiée et intuitive effectuée à l’égard des cours des foncières cotées et des taux d’intérêt, il s’en sort qu’il y a une étroite relation, non linéaire et plus complexe, entre eux. C’est un fait que l’on peut constater sur différents marchés boursiers.
L’image de points qui a été tracée sur de longues périodes de 1991 à 2017 montre explicitement les positions qu’occupent les taux des emprunts d’État à long terme qui varient en fonction des pays (France, Europe, UK, USA, et Japon) sur une échelle d’un an, s’organisant autour d’une diagonale de pente négative.
Ces courbes, expliquant, entre autres, les performances globales annuelles des foncières cotées, vérifient certainement que la relation entre les cours des foncières cotées par pays et les taux d’intérêt de chaque État n’est nullement pas linéaire.
Mais cette augmentation des taux n’impacte pas nécessairement sur les cours des foncières. Il y a même certains points d’entrecroisement entre la hausse des taux et la hausse des cours sur la courbe de pente négative.
Dans quelques pays, l’inflation s’abaisse de son niveau moyen sur longue période pour que les investisseurs puissent se concentrer sur les « stocks » au potentiel de croissance des VLM supérieur à cette inflation. Cette reprise se constate premièrement en France.
Côté SIIC, un arbitrage bien mesuré
Si les marchés boursiers se sont reculés, le marché de l’investissement a, pour sa part, fortement progressé. Les SIIC ont poursuivi leur politique d’arbitrage et de rotations d’actifs et se sont améliorés en capacité de cristallisation de la valeur en pic de cycle.
En tout, l’investissement net effectué avoisine les 1,3 Md€. Et au T4 2017, les chiffres descendent à 650 M€ en ligne avec la tendance observée depuis 8 ans, à l’issue des closing de fin d’année. À titre d’informations, les cessions atteignent les 2,4 Md€, les acquisitions moins de 1,2 Md€ fin 2017 et leur stratégie demeure offensive, mais très sélective sur les marchés étrangers.
N’hésitez pas à consulter notre site régulièrement pour plus d’information:http://scpi.biz
