Pour rappel, le dividende de la SCPI Allianz Pierre a déjà augmenté l’année dernière. Mais elle a également décidé de revaloriser son premier acompte trimestriel 2019. Bien entendu, cela fait partie de la stratégie d’investissement de la société Immovalor Gestion. Il est clair que l’objectif de la SCPI Allianz Pierre est d’obtenir un meilleur taux de rentabilité avant la fin de l’année 2019. En tout cas, elle se rapproche de plus en plus de son but étant donné qu’elle enregistre une capitalisation boursière de plus de 1,23 milliard d’euros à la fin du mois de mars dernier.
Présentation de la SCPI Allianz Pierre
Il s’agit d’une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2011. Plus précisément, elle est née de l’union des SCPI AGF Pierre, Distripierre et Allianz Pierre Valor. Bien entendu, elles sont toutes gérées par la société Immovalor Gestion. Le patrimoine immobilier de la SCPI Allianz Pierre est essentiellement constitué d’actifs de bureaux (80 %). Elle possède actuellement plus de 140 immeubles situés dans les quartiers d’affaires du centre de la capitale (Paris) et de Proche Couronne (75, 92, 93, 94). La SCPI Allianz Pierre a affiché un taux de distribution de 4,25 % en 2018. En clair, elle a distribué un dividende de 14,19 euros par part l’an dernier. Son Taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans était supérieur à 7,20 % en 2018 (TRI sur 20 ans à 10,26 %).
On peut dire que la SCPI Allianz Pierre a réalisé de belles performances en 2018. Effectivement, elle a enregistré une capitalisation de plus d’un milliard d’euros l’an dernier. Elle a collecté plus de 104 millions d’euros sur la même période. En 2018, le nombre de porteurs de parts de la SCPI Allianz Pierre a dépassé les 18 000. Quoi qu’il en soit, son taux d’occupation financier (TOF) est faible par rapport à celui de ses concurrents. Il était en effet inférieur à 90 %. Malgré cela, la SCPI en question a pu encaisser plus de 13,84 millions d’euros de loyers en 2018. Bien entendu, le prix de souscription de cette SCPI de bureaux est toujours fixé à 340 euros. Mais il est nécessaire d’acheter 25 parts pour devenir l’un des associés de la SCPI Allianz Pierre.
La SCPI Allianz Pierre et la SCI Allianz Invest Pierre acquièrent un ensemble immobilier pour 131,8 millions d’euros
Toujours dans l’objectif de développer son patrimoine immobilier, la SCPI Allianz Pierre a décidé d’acquérir le « Synapse » au 1er trimestre 2019. Mais elle a dû partager le montant de la transaction (131,8 millions d’euros) avec la SCI Allianz Invest Pierre pour finaliser l’acquisition. Ainsi, les deux structures ont investi une somme de 65,9 millions d’euros chacune pour conclure l’opération. Il s’agit d’un ensemble immobilier (construit en 2006) implanté dans la ville de Châtillon (92). À noter que le « Synapse » est constitué de deux immeubles de bureaux et d’un restaurant d’entreprise. Ils occupent une surface d’environ 20 000 m².
Il convient de préciser que le « Synapse » a déjà obtenu un certificat « BREEAN IN USE » et « HQE EXPLOITATION ». En d’autres termes, cet ensemble immobilier respecte les normes de construction en vigueur. Afin de dégager un taux de rendement net immédiat, Immovalor Gestion a pris la décision de louer le « Synapse » à des locataires de qualité. Il s’agit notamment de Siemens et de Mutex, des entreprises de renom mondial. Il est intéressant de noter que c’est AXA Investment Managers-Real Assets qui a cédé le « Synapse » à la société Immovalor Gestion. Bien sûr, AXA IM-RA a agi pour le compte de l’OPCI Grand Public Axa Selectiv’Immo (ancien copropriétaire de l’immeuble) lors de cette cession immobilière. Pour rappel, l’ensemble immobilier le « Synapse » a été acquis par Axa IM-RA en 2014 pour un montant d’environ 91 millions d’euros.
La SCPI Allianz Pierre ambitionne d’améliorer son taux de rentabilité
Depuis son lancement en 2011, la SCPI Allianz Pierre ne vise qu’une seule chose : améliorer son taux de rentabilité. C’est pourquoi elle privilégie l’acquisition des biens (actifs de bureaux) présentant un bon potentiel locatif. Jusqu’ici, sa politique d’investissement n’a pas encore porté préjudice à son image de marque. Au contraire, cela lui a permis de distribuer un dividende de 14,19 euros/part l’an dernier (contre 13,92 euros/part en 2017). Grâce à sa stratégie d’acquisition, la SCPI Allianz Pierre a délivré un taux de distribution annuel de 4,25 % en 2018 (contre 4,22 % en 2017). D’ailleurs, depuis le début de l’année 2019, la SCPI en question continue de progresser vers ses objectifs déclarés.
Comme déjà mentionnée, sa capitalisation a dépassé le seuil symbolique des 1,23 milliard d’euros au premier trimestre 2019. Le flux de souscription dont elle dispose est estimé à 25 millions d’euros sur la même période. Le premier acompte trimestriel de cette Société Civile de Placement Immobilier de rendement gérée par Immovalor Gestion a d’ailleurs été revalorisé. Effectivement, elle a distribué un dividende de 3,45 euros par part au 1er trimestre 2019, soit une hausse de 4,55 % par rapport à celui de 2018 (3,30 euros/part). Il se peut donc que le taux de rentabilité de la SCPI Allianz Pierre augmente au cours des prochains mois.
Le prix de souscription de la SCPI Allianz Pierre est décoté par rapport à sa valeur de reconstitution en fin 2017
Inutile de rappeler que le prix de souscription de la SCPI Allianz Pierre a été revalorisé le 1er septembre 2018. Il passe de 330 à 340 euros. Malgré cela, elle affiche une décote de plus de 6 % par rapport à la valeur de reconstitution en fin 2017. Techniquement, environ 50 % du patrimoine immobilier de la SCPI Allianz Pierre est positionné dans la région parisienne, tandis que plus de 30 % du portefeuille est situé à Paris. Et pourtant, ses valeurs d’expertise (y compris sa valeur de reconstitution) n’ont pas été revalorisées à la fin de l’année dernière (décembre 2018).
La SCPI Allianz Pierre a choisi de ne pas revaloriser ses valeurs d’expertise en fin 2018. Mais cela ne pose pas vraiment de problème à ses porteurs de parts. Il y a en effet de fortes chances que les dividendes distribués au cours de l’année subissent une nouvelle augmentation. Les actionnaires de la SCPI Allianz Pierre seront bien entendu les premiers à bénéficier de cette hausse future. Mais ils attendent la décision de la société Immovalor Gestion de revaloriser le prix des parts de la SCPI. Si cela se produit, de nouvelles opportunités s’ouvriront aux associés d’Allianz Pierre. Mais rien n’est encore décidé.
