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Pourquoi investir en SCPI ?
Pas de souci de gestion locative
Etant entièrement gérées par des Sociétés agrées à cet effet, en l’occurrence les sociétés de gestion, l’acquisition de parts de SCPI décharge l’investisseur du souci de gestion locative.
La mutualisation des risques
Les SCPI présentent l’avantage de disposer d’un parc immobilier large et varié, que ce soit en termes de diversité des biens détenus ou de diversité des locataires. Il faut noter que les SCPI par l’entremise des Sociétés de Gestion assurent une sélection des biens, mais aussi et surtout des locataires (en fonction de leur qualité). Ainsi donc, les risques, au lieu de reposer sur un seul locataire (comme dans le cadre d’un investissement immobilier en direct), sont répartis entre plusieurs locataires différents.
La rentabilité et l’accessibilité du placement
Les SCPI sont quasiment les seuls placements facilement accessibles du fait du faible niveau du ticket d’entrée et qui offrent une rentabilité plus que satisfaisante (généralement de l’ordre de (5 à 6%).
Autres avantages des SCPI
Encadrement des sociétés de gestion, ce qui en fait un investissement plus ou moins sûr. De plus, par apport à un bien détenu en direct, les SCPI sont un placement plus liquide.
Il faut également noter la possibilité offerte aux investisseurs par les SCPI de vendre leurs parts (la portion de l’immeuble que l’associé détient), ce qui n’est pas possible dans le cas d’un bien détenu en direct (on ne peut pas vendre une partie d’un immeuble)
Fiscalité avantageuse des SCPI
Fiscalité lors de la détention de parts de SCPI
Revenus fonciers : Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes. Ainsi, les revenus générés par la SCPI sont imposés au niveau de chaque associé, donc à l’impôt sur le revenu.
Il faut rappeler que les revenus que chaque associé de la SCPI perçoit sont proportionnels aux parts qu’il y détient.
Ainsi, les revenus générés par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : au régime du micro foncier si ceux-ci sont inférieurs à 15 000 euros ; dans ce cas, l’investisseur pourra bénéficier d’un abattement de 30%. Au régime dit du réel, si les revenus excèdent le seuil de 15 000 euros, ce qui donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses revenus certains frais, intérêts d’emprunt compris.
Revenus financiers : ces revenus concernent la quote-part réalisée sur les placements financiers de la SCPI. Ceux-ci sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.
Il est tout de même important de savoir que la société de gestion réalise un prélèvement forfaitaire de 24% sur ces revenus qui constitue un acompte sur l’impôt.
Fiscalité en cas de revente (plus values)
Les plus values réalisées lors de la cession de parts se voient appliquer la fiscalité sur les plus values immobilières des particuliers. Elles sont donc imposées à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et subissent un prélèvement de 15,5% au titre de prélèvements sociaux. Somme toute, les plus values sont imposées à 34,5%. Il faut toutefois retenir qu’ avant application de ces taux, les plus values peuvent subir un abattement en fonction de la durée de détention.
Comment financer son investissement en SCPI ?
Paiement à crédit
L’investisseur pourra financer l’achat de parts de SCPI par un emprunt bancaire qui sera majoritairement remboursé par les loyers que génèreront ces parts.
Il faut noter que le taux de rentabilité des SCPI est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt ; on parle alors d’effet de levier du crédit.
Profil investisseur : Pour tous types de fiscalités, essentiellement pour des personnes qui sont dans une perspective de création de capital à terme.
Paiement au comptant
C’est le mode d’acquisition le plus répandu. Le souscripteur paie donc directement, généralement par chèque, un prix de souscription qui correspond à la valeur nominale de la part et de la prime d’émission.
En réalisation une acquisition au comptant, l’investisseur procède à un placement de sa trésorerie en plus du fait qu’il lui permet de réaliser un investissement dans l’immobilier et enfin, de percevoir des revenus complémentaires.
Profil investisseur : Pour des personnes ayant une fiscalité faible et qui souhaitent avoir des revenus réguliers.
