Les foncières Affine et Société de la Tour Eiffel (STE), qui sont spécialisées dans les immobiliers de bureaux et commerciaux, ont officialisé leur fusion dans la matinée du 19 décembre ; une stratégie de rapprochement qui propulsera le succès de la valorisation d’un patrimoine d’environ 1,7 milliard d’euros.
Fusion-absorption de la foncière Affine : une décision aux multiples atouts
Pour rappel, ce projet de fusion- absorption a déjà été annoncé par leurs dirigeants respectifs le 28 septembre dernier. En effet, étant donné son dynamisme et sa structure financière, Affine est parfaitement en mesure d’atteindre une taille lui permettant de saisir les opportunités offertes par le marché des foncières cotées. Après une étude préalable, les conseillers de la société sont arrivés à la conclusion selon laquelle l’axe stratégique qu’exploite Affine est parfaitement compatible avec une nouvelle politique de rationalisation patrimoniale post-fusion. Son intégration dans l’actif de STE induira des effets d’attractivité et d’homogénéisation capitalistiques temporellement accrus, ce qui créera systématiquement un surplus de valeur ajoutée.
Qui plus est, la STE est l’une des foncières à plus grosse capitalisation du territoire français (environ 1,2 milliard d’euros). Elle dispose, de ce fait, d’un portefeuille d’actifs à valeur d’expertise croissante. Ce facteur permettra à Affine d’accéder à une source de financement beaucoup plus élargie pour qu’elle puisse prétendre à un niveau d’investissement plus élevé dans le développement du spectre locatif de sa clientèle.
Cette initiative s’inscrit également dans le cadre de la réalisation de ses ambitions. La preuve : ces dernières années, Affine a pris l’initiative d’étendre l’éventail de ses réseaux d’acquisition grâce au savoir-faire des promoteurs partenaires. Le but étant d’acquérir des actifs de qualité, que ce soit des immeubles neufs, d’occasion ou en Vefa. De toute façon, ses principaux indicateurs virent au vert, raison de plus pour perfectionner son image de marque dans ce secteur en plein essor.
Un processus de fusion-absorption aboutissant à la création d’une structure actionnariale nouvelle
Il faut dire que l’Assemblée générale mixte et spéciale, rassemblant des actionnaires et les porteurs de parts, s’est tenue dans un total climat de détente le 18 décembre dernier. L’approbation de l’opération fusion-absorption s’est effectuée selon un mécanisme de parité d’échange : 3 actions Affine contre 1 action STE, ce qui donne un ratio de 0,333.
La dissolution d’Affine se fera donc sans liquidation, ceci afin de permettre à STE d’augmenter son capital nominal à 16,7 millions d’euros. Grâce aux quelque 3 352 023 actions nouvellement créées, les souscripteurs bénéficieront d’une plus grande marge de manœuvre dans leur décision d’arbitrage. En plus, ces actions sont négociables sur le compartiment B d’Euronext Paris.
Il importe de remarquer que cette parité résulte d’une étude financière multicritère réalisée par des banquiers experts. Les résultats des analyses ont été validés par des commissaires à la fusion. Et conformément à la réglementation en vigueur, l’AMF a déjà reçu un exemplaire de la version originale du document d’information relatif aux accords établis. Il va sans dire que tous ces dossiers ont été mis à la disposition des actionnaires.
Concrètement, les actionnaires de STE ont vu leur ANR-EPRA augmenter de 2,1% depuis le 1er semestre 2018. Ceux d’Affine ont reçu, depuis 28 septembre 2018, une prime boursière de +0,8% par rapport aux moyennes des cours mensuels et + 3% par rapport aux moyennes des cours trimestriels. La politique de dividende, quant à elle, a été maintenue à son état initial.
L’ensemble STE-Affine bénéficie de beaux emplacements sur la ville de Paris
Bien que l’annonce du projet de fusion ait engendré une légère baisse du cours de STE, la foncière a su rassurer le marché en mettant en avant son potentiel de rentabilité ainsi que sa capacité à disposer d’une stratégie d’acquisition économiquement et financièrement efficace.
Actuellement, la société se positionne sur un marché locatif très demandeur car pas moins de 75% de ses biens immobiliers sont situés sur une zone de location très dynamique, notamment le Grand Paris. Ainsi, le niveau moyen de son revenu locatif annuel n’a rien à envier à celui des autres foncières de sa catégorie : environ 100 millions d’euros.
Côté ratio d’endettement, il n’y a rien à signaler (46%). D’ailleurs, la maturité moyenne de ses dettes s’évalue à 6,3 années pour un coût spot de 2,1%. Mais quoi qu’il en soit, STE trouve intérêt à suivre la même tendance que Affine en matière politique patrimoniale. En effet, cette dernière a toujours mis un point d’honneur à recentrer ses cibles d’acquisition vers des actifs plus en phase avec les logiques écologiques et sociétales.
En ce qui concerne les organes de gouvernance, étant donné que la STE a absorbé Affine, l’équipe de pilotage de cette dernière disparaîtra. Néanmoins, Alain Chaussard, vice-président d’Affine et coactionnaire de Holdaffine, sera désigné au poste de censeur au sein du conseil d’administration de STE. De son côté, Thomas Georgeon, le très récent successeur de Philippe Lemoine, restera aux commandes de STE.
Quelques mots sur les foncières Société de la Tour Eiffel et Affine
STE est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) sur Euronext Paris. Elle privilégie les investissements axés sur des immeubles neufs loués à des acteurs économiques leaders dans leurs domaines respectifs. La superficie de son patrimoine a atteint les 500.000 m² le 30 juin 2018, des actifs estimés à 1,159 milliard d’euros à la même date. Comme évoqué précédemment, STE s’est tout le temps focalisée sur des actifs immobiliers parisiens.
Quant à Affine, c’est une société spécialisée dans le domaine de l’immobilier d’entreprise. Vers fin juin 2018, elle dispose à son actif 41 immeubles, détenus en direct, d’une valeur de 588 millions d’euros. Ses biens sont répartis sur un espace de 248 400 m² dont 72 % sont des bureaux, 22 % des locaux commerciaux et 6 % des entrepôts ou d’autres lieux de stockage.
À l’instar de STE, ses actifs sont en grande partie localisés dans l’Île-de-France et le reste dans d’autres régions considérées comme des technopôles et d’immenses carrefours d’emploi.
Affine est également un actionnaire de premier plan au sein d’une foncière belge dénommée Banimmo. En fait, c’est une société très prometteuse détenant 9 immeubles de bureaux et commerciaux, valorisés à 143 millions d’euros.
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