FAQ

La fiscalité s’appliquant aux SCPI est la même que celle de l’immobilier locatif en direct : l’imposition des loyers au régime des revenus fonciers traditionnels et l’imposition sur la plus-value lors de la revente des parts. Pour mémoire, le barème d’imposition sur la plus-value immobilière en 2012 est le suivant : imposition sur la totalité de la plus-value durant les 5 premières années de détention des parts, abattement de 2% par an de la 6ème à la 17ème année, puis 4% de la 18ème à la 24ème année et enfin 8% entre la 25ème et la 30ème année, pour aboutir à une exonération totale au bout de 30 ans de détention des parts. Petite exception, de taille lorsqu’il s’agit de SCPI : si le montant de cession ne dépasse pas 15 000 €, il y a exonération totale d’imposition sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention.

Il y a plusieurs façons de revendre ses parts de SCPI : pour une SCPI à capital fixe, il existe un marché secondaire organisé par la société de gestion, qui centralise les ventes et achats de parts «d’occasion», le prix est alors fixé par le jeu de l’offre et de la demande. Pour les SCPI à capital variable, les parts seront directement réémises sur le marché primaire et le prix de part sera celui fixé par la société de gestion. Une autre solution existe : il s’agit de la vente de gré à gré, cette méthode supposant que vous connaissiez un acquéreur potentiel …

Les loyers de la SCPI sont versés trimestriellement, sur le modèle des baux commerciaux liant le gestionnaire de la SCPI aux locataires. Vous recevrez donc quatre versements dans l’année. Ces versements seront effectués par virement bancaire à une date exacte fixée au préalable par la société de gestion.

C’est la période initiale pendant laquelle vous ne touchez pas de loyer sur les parts que vous venez d’acheter. Ce délai dure entre 2 et 4 mois selon les SCPI et permet à la société de gestion d’avoir le temps d’acquérir de nouveaux actifs de qualité qui viendront intégrer la SCPI afin de maintenir le niveau des dividendes versés.

Les revenus en SCPI sont soumis aux mêmes règles fiscales que dans l’immobilier classique en direct. Les titulaires de parts SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Le propriétaire est donc fiscalisé sur les loyers qu’il touche à hauteur de sa tranche marginale d’imposition ainsi que les cotisations sociales classiques (CSG/CRDS/RSA).

Il est en effet possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit. La SCPI est un produit immobilier à part entière, il est possible de financer cet investissement par un crédit. C’est même une opération patrimoniale judicieuse car elle permet de profiter de l’effet de levier du crédit. On parle d’effet de levier du crédit lorsque l’investisseur emprunte de l’argent à 5 % par exemple pour le placer à 8% ou 9%. L’effet de levier du crédit permet d’augmenter le rendement global de l’investissement en souscrivant un crédit dont le coût est inférieur au rendement du bien immobilier.

Un propriétaire de parts en SCPI est soumis à différents types de frais. Tout d’abord des frais de gestion, compris entre 8% et 10% des loyers touchés par la SCPI. Les rendements présentés (environ 5%) sont nets de frais de gestion, ces derniers étant pris en amont. Des frais de souscription sont aussi à prendre en compte. Ils représentent environ 10% mais ne sont ressentis par l’investisseur qu’au moment de la vente des parts. C’est pour cela que les frais de souscription sont aussi considérés comme des frais de retrait. Ces frais sont moins élevés que dans l’immobilier classique. En effet lors d’un achat d’appartement en direct, les frais peuvent s’élever environ à 12% (frais de notaire + frais d’agence).

Le marché secondaire est créé essentiellement pour les SCPI à Capital Fixe. C’est le marché sur lequel sont négociées les parts de SCPI après qu’elles aient été initialement introduites sur le marché primaire. C’est un marché «d’occasion» des parts de SCPI.

Les revenus ne sont pas garantis. En revanche, grâce à la mutualisation du patrimoine et en se positionnant sur les meilleurs gestionnaires du marché, la perception des loyers est quasiment garantie par la diversification et la mutualisation des actifs.

Il n’y a pas besoin de passer devant un notaire pour acquérir des parts de SCPI. Contrairement à l’immobilier traditionnel, il y a juste à remplir un bulletin de souscription, fournir une pièce d’identité, un RIB et un justificatif de domicile ainsi qu’un chèque si l’achat est effectué en cash. La société de gestion fournira ensuite à l’investisseur une attestation de propriété des parts.

Chaque année, le gestionnaire fournit aux investisseurs un rapport annuel sur lequel est repris toutes les informations sur la SCPI. De même, des bulletins d’information sont édités tous les trimestres.

Cette liste est disponible dans le rapport annuel. Chaque année le gérant de la SCPI vous fournit ce rapport détaillé, qui est aussi disponible sur le site internet de la société de gestion.

Le détails des comptes ainsi que le détail de la gestion sont en libre accès et présentés systématiquement dans les rapports annuels de manière obligatoire, après vérification d’un commissaire aux comptes.

La SCPI est un placement immobilier, ce qui signifie que l’horizon de placement est moyen/long-terme. Dans les fait il est conseillé de conserver ses parts au minimum 5 à 8 ans afin d’amortir les éventuels frais de sortie. La SCPI reste néanmoins un placement qu’il est opportun de conserver tout au long de sa vie, du fait de sa simplicité et de sa régularité.

Il existe deux formes statutaires de SCPI : la SCPI à capital fixe pour laquelle les statuts de la SCPI ont fixé un capital plafond. Afin d’atteindre ce capital, la société civile de placement immobilier procède dans le cadre de sessions successives à des augmentations de capital. Il existe aussi une possibilité d’acquérir des parts de la SCPI à capital fixe en dehors des augmentations de capital sur le marché secondaire. La seconde forme de SCPI est la SCPI à capital variable, pour laquelle un capital «maximum» est prévu statutairement mais reste susceptible d’être augmenté lors des assemblées générales successives. Dans cette limite, la société de gestion émet de nouvelles parts à la demande des souscripteurs et les parts des associés qui se retirent sont reprises par la société de gestion avant d’être revendues sur le marché primaire.

Les dividendes perçus par le porteur de parts (ou associé) relèvent  dans leur quasi-totalité des revenus fonciers, au-même titre que des loyers provenant de biens détenus en direct. Le reliquat, généré par les liquidités de la SCPI, est à classer dans la catégorie des revenus financiers.

Pas besoin de sortir votre calculatrice, la société de gestion envoie à chacun des associés un récapitulatif annuel avec les sommes à déclarer aux impôts.
Les revenus fonciers viendront s’ajouter à votre revenu imposable et l’imposition sera calculer selon votre TMI. Pour les revenus financiers, 2 cas de figure sont possibles : l’imposition classique, comme pour les revenus fonciers, ou le PLF (prélévement libératoire forfaitaire).

Pour pouvoir bénéficier du régime micro-foncier, le porteur de parts doit  déjà percevoir des revenus fonciers par ailleurs, par exemple dans le cadre de la location d’un bien en direct. Un détenteur de seules parts de SCPI ne peut prétendre au micro-foncier, même si ses revenus issus de la SCPI ne dépassent pas le plafond de 15 000 € annuels.

La SCPI, à l’inverse d’immobilier classique (frais de notaire, etc.), est un investissement totalement transparent qui ne subit aucun frais annexe. Le prix de souscription est un montant tout compris.

La SCPI est un formidable outil de diversification de patrimoine, investie sur la pierre, souvent considérée comme une valeur refuge. Quelqu’un qui n’a pas besoin de revenus complémentaires peut privilégier l’acquisition de parts en nue-propriété ou alors en assurance-vie avec réallocation des intérêts en achat automatique de nouvelles parts afin de se créer un patrimoine plus rapidement.

Oui, la souplesse et les attraits du placement SCPI peuvent potentiellement convenir à tout le monde. Les multiples modalités d’investissement permettent de répondre à tout type d’attente. Par exemple, une personne fortement fiscalisée doit privilégier l’achat de parts à crédit, via une assurance-vie, ou en direct en nue-propriété afin de minimiser voir supprimer l’aspect fiscalisant du dispositif.

C’était l’esprit voulu par les législateurs lors de la création du statut de l’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Mais les trop importantes disparités entre les caractéristiques des 2 véhicules ont finalement abouti à un statut quo, les associés restant massivement attachés à leur SCPI dans sa forme actuelle.

Il n’y a aucune limite sur ce point-ci, si ce n’est vos propres moyens. Il est tout à fait possible d’investir sur plusieurs SCPI distinctes. Sur la durée, il est même conseillé de se positionner sur différentes SCPI afin de diversifier votre patrimoine.

Oui, il n’y a pas de restriction spécifique à ce niveau-là, dès lors que les lois du pays de résidence ne l’interdisent pas.

En théorie, tous les établissements bancaires sont susceptibles de financer ce type d’acquisition. Néanmoins, dans les faits, il faut voir au cas par cas : les conditions d’octroi de financement peuvent varier fortement d’une banque à l’autre, certaines refusant même purement et simplement de financer de la SCPI pour des raisons de stratégie interne.
Enfin, il convient de noter qu’investir en SCPI est différent d’investir en résidence principale dans l’esprit d’une banque, les taux d’intérêts d’emprunt ne seront donc pas les mêmes.