Une nouvelle fois en 2017, le rendement des SCPI d’entreprise a encore reculé. Cette fois, le taux est passé de 4.64% à 4.43%. Cette baisse de 21 points correspondant à 4.53% est, en effet, la conséquence directe d’une double tendance dont un recul des revenus distribués de -3.28% comparé à 2016, et la revalorisation du prix des parts des SCPI à +1.79%.
Moins de rendement des SCPI et plus de collecte
La performance des SCPI avait, en 2015, atteint la barre symbolique des 5%. Aujourd’hui, ce n’est plus qu’un lointain souvenir, avec des chiffres qui avoisinent les 4%. Cette baisse de tendance a été observée depuis 2009, et a été causée par la réunion de deux phénomènes synchroniques qui sont la baisse non négligeable des revenus distribués par les SCPI et la revalorisation du prix de leurs parts.
Deux variables pour le « DVM »
La performance des SCPI est officiellement mesurée par le DVM ou le taux de Distribution sur Valeur du Marché. Ce DVM se calcule en divisant le dividende brut par part distribué par le prix acquéreur moyen de la part constaté dans l’année. C’est une réalité mathématique : le DVM doit baisser en même temps que le dividende.
En outre, si le prix moyen des parts augmente, le DVM diminue aussi. Pourtant, il a été constaté que les dividendes distribués est en baisse constante depuis 2014 avec .99%. Ils étaient de 3.01% l’année suivante, de 2,61% en 2016, et de 3,28% l’année dernière.
Mais contrairement à cela, le niveau des parts ne cesse de monter, la variation du prix moyen étant de +0,52% en 2014, puis de +1.37% en 2015, de +2.24% en 2016, pour enfin se situer à +1.79% en 2017. C’est donc un parfait effet ciseaux qui est ici illustré par l’effritement du rendement des SCPI.
Le reflet de l’immobilier secondaire et des stratégies de sociétés de gestion
Il existe des évolutions traduisant, peu ou prou, celles du marché immobilier physique sous-jacent dans lequel les SCPI sont investies : la hausse de la valeur des immeubles, justifiant partiellement la valeur des parts des SCPI, à cause de l’intérêt manifeste des investisseurs pour ce genre d’actifs, et le repli ou la stagnation des loyers des locaux de bureaux au cours des dernières années.
Bien sûr, suivant le type d’actifs, son état de vétusté, sa localisation, et autres, on peut dire que cette revalorisation immobilière est très variable. A cela s’ajoutent également les effets des différentes stratégies de valorisation et de distribution spécifiques de toute société gestionnaire de SCPI. Certaines d’entre elles préfèrent ne pas distribuer une part du résultat mais plutôt le conserver, pour pouvoir disposer d’une marge de sécurité qui pourrait lisser l’évolution de leur taux de distribution.
Cela a bien sûr une des conséquences néfastes sur la variation globale des revenus distribués. Cependant, d’autres sociétés de gestion ne reflètent pas la totalité de la revalorisation de leur patrimoine ni la diffèrent. Néanmoins, cela s’avère être positif sur le taux de distribution qui constitue l’un des facteurs de performance générale de leur placement et avec la revalorisation du prix de souscription qui est potentiellement génératrice de plus-values.
Bref, ce repli de 21 points de base pour les SCPI semble de très mauvaise augure pour la suite. Et les OPCI non plus ne sont pas en reste.
