Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI sont des véhicules d’investissement exploitant l’immobilier locatif. Séduisant de plus en plus d’investisseurs, elles enregistrent une forte capitalisation de plus de 40 milliards d’euros en 2016. Si elles permettent de se constituer un patrimoine diversifié et de générer des revenus complémentaires, elles ont également pour avantage de défiscaliser. Pour alléger sa fiscalité grâce aux SCPI, il existe différents montages. Découvrons-les.
Alléger sa fiscalité grâce aux SCPI: le démembrement
Dans un démembrement, la pleine propriété est scindée en deux : la nue-propriété d’une part et l’usufruit d’autre part. En acquérant des parts de SCPI en nue-propriété, l’investisseur est seulement propriétaire de ses parts. Pendant la période de donation temporaire de l’usufruit, il ne peut en effet prétendre percevoir les revenus locatifs, l’usufruitier étant celui qui reçoit les dividendes versées. Par conséquent, l’usufruitier est assujetti au paiement des revenus fonciers et de l’ISF ou Impôt de Solidarité sur la Fortune. Le nu-propriétaire bénéficie alors de ces exonérations fiscales jusqu’à l’extinction du démembrement. C’est à ce moment-là que celui-ci reprend possession de ses droits de plein propriétaire sur ses parts de SCPI. Cela tout en bénéficiant de leur éventuelle revalorisation.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement exploitent l’immobilier professionnel ; elles ouvrent droit à deux régimes en fonction du montant des recettes locatives enregistrées :
- le régime réel d’imposition qui permet la déduction d’importantes charges telles que les intérêts de l’emprunt contracté, les travaux, les taxes et les frais d’acquisition, etc.
- le régime micro-foncier : il donne lieu à un abattement forfaitaire global de 30% sur les recettes brutes.
Les SCPI fiscales sous le régime Pinel
Le régime Pinel est un dispositif fiscal applicable à l’immobilier de logement neuf. Le taux de la réduction d’impôt se fait en fonction de la durée de la location :
- 12% pour une durée locative de 6 ans ;
- 18% pour une durée locative de 9 ans ;
- 21% pour une durée locative de 12 ans ;
Afin d’être éligible à la loi Pinel, l’immobilier doit répondre aux normes thermiques et énergétiques mises en place suivant la RT 2012.
Les SCPI fiscales sous le régime du Déficit foncier
Les SCPI de déficit foncier appartiennent également à la famille des SCPI fiscales. Ce dispositif est applicable à l’immobilier ancien à rénover. On parle de déficit foncier lorsque certaines charges sont supérieures au montant du loyer perçu. Ces charges sont notamment les dépenses liées à la rénovation, aux réparations et à l’entretien. Un abattement est alors appliqué dans le cas d’un déficit foncier enregistré. C’est en fonction des quotes-parts desdites dépenses que sera calculée la déduction. Par conséquent, l’investisseur est tenu de conserver ses parts de SCPI pendant 3 ans.
Les SCPI fiscales sous le régime Malraux
Toujours dans la catégorie des SCPI fiscales, les SCPI Malraux concernent spécialement l’immobilier ancien destiné à la rénovation. La réduction de l’impôt est évaluée à partir des dépenses relatives aux travaux. Le détenteur de parts de SCPI s’engage par conséquent à conserver ses parts sur une certaine période, d’une durée moyenne de 15 ans : celle-ci inclue la phase de réhabilitation, la phase d’exploitation c’est-à-dire la mise en location, ainsi que la phase de dissolution qui consiste à la revente du bien.
Par ailleurs, l’immobilier doit être situé dans une zone nouvellement définie par la loi en 2016. Les conditions de son éligibilité à la loi Malraux dépendent de la date à laquelle la demande de permis de construire a été déposée.
En conclusion, tout investisseur a la possibilité d’alléger sa fiscalité grâce aux SCPI. Le choix d’une SCPI dépend toutefois des objectifs de ce dernier, de sa tolérance aux risques ainsi que de ses horizons de placement. En effet, chaque SCPI n’a pas les mêmes caractéristiques ni les mêmes objectifs. Certaines proposent la possibilité de générer des rendements élevés, notamment les SCPI d’entreprises, d’autres d’enregistrer une plus-value au moment de la revente telles que les SCPI de capitalisation, etc.
