Pourquoi préférer la SCPI à l’OPCI ?

Inutile de rappeler que le marché de l’immobilier d’entreprise est plus lucratif que celui de l’immobilier résidentiel, raison pour laquelle les investisseurs ont une préférence pour les SCPI et les OPCI. Bien entendu, il faudra choisir entre ces deux véhicules de placement immobilier. Il est vrai qu’ils appartiennent tous les deux à la famille de la pierre papier. Quoi qu’il en soit, ils présentent chacun leurs propres avantages et inconvénients. Le décryptage !

SCPI : de quoi s’agit-il exactement ?

L’acronyme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit en clair d’un véhicule de placement immobilier permettant d’accéder indirectement au marché de l’immobilier d’entreprise. Bien entendu, l’investissement en SCPI s’adresse à tous les profils d’investisseurs, y compris les séniors. La SCPI peut être considérée comme une solution de placement à moyen et à long terme. En général, la durée de détention des parts d’une SCPI est indéterminée, surtout s’il s’agit d’une SCPI de rendement. Il est d’ailleurs possible de les revendre après quelques années (6 ans en général). Mais le porteur de parts peut choisir de les conserver s’il le souhaite.

À noter qu’il existe différents types de SCPI. Ceux-ci peuvent être divisés en trois catégories bien distinctes : les SCPI de rendement, de plus-value et fiscales. Investir dans une SCPI de rendement permet de se constituer un patrimoine immobilier diversifié. Effectivement, le patrimoine de ce type de véhicule de placement est composé de différents types d’actifs immobiliers. Il s’agit notamment d’immeubles de bureaux, de commerces, d’entrepôts et de diverses résidences. Une SCPI de rendement procède à la distribution de revenu (dividende) chaque trimestre. D’un point de vue général, le taux de rendement d’une SCPI de bureaux ou diversifiée est d’environ 4 %. Les SCPI Corum Origin et Corum XL ont d’ailleurs enregistré un taux de distribution supérieur à 7 % en 2018.

préférer scpi à opci - image

OPCI : quèsaco ?

Tout comme les SCPI, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont des véhicules de placement immobilier appartenant à la famille de la pierre papier. Quoi qu’il en soit, ils ne fonctionnement pas de la même manière. Un OPCI permet d’investir dans des actifs financiers et immobiliers. Il s’agit bien entendu d’une épargne à long terme. En d’autres termes, un OPCI laisse la possibilité d’avoir un accès indirect au marché de l’immobilier d’entreprise. Mais il permet également de se constituer un portefeuille de produits financiers tels que les obligations et les actions. Il faut toutefois retenir que la volatilité est omniprésente sur les marchés financiers.

Bien évidemment, les OPCI ne sont pas tous pareils. Plus concrètement, ils peuvent être classés en deux catégories : les SPPICAV (Sociétés à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) et les FPI (Fonds de Placement immobilier). Ces deux types d’OPCI présentent un objectif commun : la distribution d’un revenu et d’une plus-value potentielle. Les SPPICAV sont généralement composées de 60 % d’actifs immobiliers et de 30 % d’actifs financiers (titres, OPCVM actions, obligations, etc.). La composition de l’actif des FPI est identique à celle des SPPICAV. La différence la plus notable se situe au niveau de la modalité de souscription. Il est tout à fait possible de souscrire un FPI à crédit. Malheureusement, un investissement en OPCI se fait en comptant (assurance-vie et compte-titres).

Existe-t-il des points communs entre les SCPI et les OPCI ?

La réponse est un grand OUI. Inutile de rappeler que les SCPI et les OPCI appartiennent tous les deux à la famille de la pierre papier. La raison est simple, ils permettent d’accéder indirectement au marché de l’immobilier d’entreprise. En clair, l’investisseur n’aura qu’à souscrire des parts de SCPI ou d’OPCI pour se constituer un patrimoine immobilier. Bien entendu, il est conseillé d’en acheter plusieurs afin de percevoir des revenus réguliers plus conséquents. L’avantage c’est que les associés de ces véhicules de placement immobilier n’ont aucune contrainte de gestion. En effet, la gestion locative des actifs immobiliers est confiée à une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).

SCPI et OPCI - image

Les bonnes raisons de préférer la SCPI à l’OPCI

Un rendement attractif

À noter que la performance globale annualisée sur 10 ans des SCPI est supérieure à 6 %, contre 5,1 % pour les OPCI. En d’autres mots, les SCPI restent les championnes en matière de rendement. La performance globale des OPCI Grand Public est de 2,9 % (sur 1 an glissant) au 3e trimestre 2018. Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) des SCPI est de 4,35 % l’année dernière. Il convient de souligner que certaines SCPI ont réussi à atteindre un taux de rendement supérieur à 7 % en 2018. Il s‘agit notamment de Corum Origin et de Corum XL.

Un risque maîtrisé

Le risque de perte en capital est l’un des gros inconvénients de l’investissement en pierre papier. Les OPCI sont les plus concernés par la volatilité des marchés financiers. Comme on le sait déjà, ces véhicules de placement immobilier sont composés d’actifs financiers (actions et obligations). Autrement dit, le porteur de parts d’un OPCI s’expose à la bourse. Et s’il n’est pas suffisamment expérimenté, il pourrait perdre tout son argent. En tout cas, le risque de perte en capital est maîtrisé dans le cadre d’un investissement en SCPI. Il convient de préciser que les SCPI affichent une volatilité réduite de 4,4 % (sur 10 ans) fin décembre 2018. De plus, le patrimoine immobilier de ces véhicules de placement est composé de différentes catégories d’actifs immobiliers.

Une fiscalité adoucie

Comme déjà mentionné, il existe différents types de SCPI. Et l’un d’entre eux permet de bénéficier d’une fiscalité attrayante. Il est alors possible de profiter d’une exonération d’impôt sur les plus-values en faisant un investissement dans les SCPI fiscales. Les avantages fiscaux dépendent bien entendu de la durée de détention des parts et du statut fiscal de la SCPI. Cette durée se situe généralement entre 6 à 30 ans. En clair, l’associé de la SCPI devra attendre quelques années avant de revendre ses parts. Si la période de détention était de 22 ans, il pourra bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values. Quoi qu’il en soit, il ne percevra pas des revenus réguliers.

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