Retour sur le plateau TV d’immotissimo pour recevoir une jeune startup spécialisée en conseil et investissement en SCPI, j’ai à mes côtés Benoit Yerle et juste en face de lui Antoine Cesari, vous représentez le Portail SCPI

Avant toute chose, qu’est-ce qu’une SCPI ?

Benoit :

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier, c’est un véhicule d’investissement immobilier, pour l’investissement locatif, qui a plusieurs avantages, c’est un marché de plus de 30 milliards d’euros aujourd’hui, chaque SCPI possède son propre parc immobilier.

L’investisseur achète des parts de ce parc immobilier, et devient donc propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI, c’est connu ce sont des bureaux, des commerces, des hôtels, des maisons de retraite, des résidences étudiantes; et reçoit donc des loyers au prorata des parts qu’il a acheté, de manière trimestrielle, voir mensuel maintenant.

On s’adresse à un public qui voudrait valoriser son patrimoine, préparer sa retraite, c’est une clientèle très diversifiée.

Exactement, parce que le ticket d’entrée, au final, est assez faible, on peut investir sur des parts de SCPI à partir de 1000 €, du coup, notre clientèle va de la personne qui veut optimiser son livret A ou son contrat d’assurance vie qui ramènent moins de 2,5% aujourd’hui, à des personnes qui veulent préparer leurs retraites, ou bénéficier de revenus complémentaires.

Alors Antoine, il y a quatre manières d’investir en SCPI, on va essayer de les regarder ensemble.

Antoine :

Exactement, donc il y a quatre manières d’investir en SCPI :

1 – La première est d’investir au comptant, tout simplement, avec des liquidités, ce sont des sommes où dès 1000 € c’est accessible, contrairement à un bien immobilier classique, où il faut payer un prix qui est au minimum à 50 000 €- 60 000 €, là avec la SCPI, dès 1000 € on peut accéder à de l’immobilier locatif de qualité, avec un rendement entre 5 et 6%.

2 – La deuxième solution c’est l’assurance vie, l’enveloppe fiscale de l’assurance vie, bien connue des Français comme produit d’épargne, on peut intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie.

L’avantage va être très simple, c’est la fiscalité, c’est-à-dire que les loyers ne vont pas être fiscalisés tant qu’ils ne sortent pas dans le contrat.

Comment ça fonctionne ? Les loyers vont servir à racheter des parts automatiquement, au fur et à mesure, du coup le contrat va grossir, ce qui va créer un effet boule de neige

C’est le même principe que l’assurance vie, on n’est pas chaque année obligés de déclarer ses revenus locatifs, c’est finalement comme une épargne assurance vie.

A la place d’un fond euros, opcm etc … on intègre des parts de SCPI. Et à la sortie on paiera bien sûr une plus-value En fonction de ( … ) marginale ou sur le prélèvement forfaitaire libératoire

3 – La troisième manière c’est d’investir à crédit, comme tout investissement locatif, utiliser l’effet de levier sur la SCPI c’est très rentable, plus on va emprunter sur du long terme, plus ça va être rentable, nous on préconise à nos clients, si on a le temps, d’emprunter sur 20 ans, après ça dépend de leur âge, bien sûr, après il pourrait y avoir des problématiques spécifiques, où un client veut de la rente sur 10 ans, donc là bien sûr on fera un crédit sur 10 ans, mais donc utiliser les effets de levier sur de la SCPI c’est très rentable.

4 – La 4 ème solution est un peu plus technique, c’est le démembrement temporaire. C’est comme en immobilier, on peut séparer un nu propriétaire et un usufruitier, pour donner un exemple concret : la part vaut 100, sur 5 ans, le nu propriétaire va payer 80% de la part, l’usufruitier 20%, l’avantage pour le nu propriétaire, c’est que ça va sortir de l’ISF et pendant 5 ans il ne va pas toucher de loyer. Il va payer sa part 20% moins cher, mais c’est l’usufruitier qui va les toucher, l’usufruitier en face c’est souvent des entreprises qui font de la gestion de trésorerie, donc c’est très rentable, parce qu’il va pouvoir amortir ça de manière comptable, et donc c’est beaucoup rentable que n’importe quel produit de trésorerie classique.

Et nous via notre site « portail-scpi.fr », on peut mettre en relation ces 2 types de clients, à la fois le nu propriétaire, et les usufruitiers, pour les faire matcher entre eux.

Donc vous êtes vraiment sur immotissimo pour présenter Portail SCPI, qui est une nouveauté, on va voir la homepage de ce portail.

On dit qu’il y a environ 160 SCPI en France, et donc vous, votre claim, votre slogan, est de « sélectionner les meilleures SCPI du marcher »

Benoit :

Exactement, nous notre Business Model, notre valeur ajoutée, viendra sur une expertise, et sur une sélection de différentes SCPI, c’est-à-dire que, sur les 162 qui existent aujourd’hui, exactement, y a 2 catégories, les SCPI de rendement, et les SCPI fiscales, y en a une vingtaine qui sortent du lot vraiment, entre guillemets, en terme de rendement mais aussi en qualité intrinsèque du parc immobilier, donc nous on sélectionne tout cela, et on conseille nos clients, nos prospects, en fonction de leurs situations sur les meilleurs supports, qui sont éligibles à leurs situations, tout en gardant à l’esprit que, vu qu’on n’appartient à aucune maison de gestion, on aura une vraie indépendance, et une vraie objectivité dans notre conseil.

Quels sont les critères finalement pour sélectionner les meilleures SCPI ?

Les principaux critères, si vous voulez :

  • D’abord le rendement: on va regarder si le rendement est correct, avec une moyenne du marché aujourd’hui qui est à 5,08%, nette de charges, vu que les loyers sont toujours reversés nets de charges, donc on va comparer par rapport à la moyenne du marcher,
  • On va regarder si ce rendement est stable dans le temps, c’est très important, car nous, ce qu’on veut, c’est que nos clients bénéficient de rentes régulières et cohérentes.
  • On va regarder la capitalisation de la SCPI, c’est très simple, c’est à dire que si une SCPI pèse 2 Milliards d’euros, et possède plus de 800 bâtiments, elle va « mieux mutualiser le risque locatif foncier » qu’une SCPI qui ne pèse 10 Millions d’Euros avec seulement 2 bâtiments, donc on regarde cela aussi.
  • On va regarder le prestige et l’actionnariat de la maison de gestion, puisque l’on constate souvent que les SCPI qui collectent le plus, qui appartiennent à de grandes banques ne sont pas celles qui délivrent le meilleur rendement.
  • On va regarder les réserves, les provisions pour travaux …

Il y a donc un spectre très large, il faut très attention lorsqu’on investit, sur éventuellement des charges cachées.

L’avantage est que c’est très contrôlé par l’AMF, Autorité des Marchés Financiers, et les SCPI ont un devoir de transparence vis-à-vis des associés, donc des investisseurs, et toutes les informations sont rendues publiques, c’est-à-dire que, très facilement, on peut avoir accès à toutes les informations, le client peut vérifier lui-même également, c’est très transparent, et ça facilite beaucoup les choses.

Donc vous êtes trois associés, on va voir d’ailleurs sur votre site web, deux sont avec nous, et le 3e est sur le stand, et pourquoi finalement montrer ces trois profils ? c’est parce que vous innovez dans le domaine des SCPI avec ce portail que vous voudriez comme une porte ouverte qui donne la possibilité d’investir en ligne ?

Antoine

Exactement, on a voulu un petit peu dépoussiérer l’investissement SCPI.

La SCPI ça fait 50 ans que cela existe, ce n’est pas encore très connu, ça commence à se développer, tous les ans on bat les records de collecte, 4 Milliards d’euros l’année dernière, et nous on s’est dit : pourquoi pas faire investir les gens directement en ligne, c’est dans l’air du temps, donc là, l’objectif du site, à terme, c’est de faire investir les gens 100% en ligne.

Avec la volonté d’être crédibles, d’être sécurisé, et de donner les informations les plus claires et les plus transparentes possibles.

Antoine

Voilà, c’est pour ça que le but c’est un peu de se faire connaître, derrière le site, moi je suis pour Manager dans un cabinet de gestion de patrimoine à Neuilly-Sur-Scène, qui s’appelle Euodia Finances, ça fait maintenant près de 6 ans que je fais ce métier là, donc voilà, il faut acquérir une certaine légitimité, et une fois que « notre marque » sera connue, c’est à dire « Portail-SCPI.fr », on pourra mettre en place effectivement, on est entrain de développer tout ça pour pouvoir complètement dématérialiser l’investissement en ligne.

Quel est le type de biens classique sur lequel on peut investir ?

Benoit :

On investit sur plusieurs biens parce que par nature une SCPI possédera une centaine de bâtiments en général, ce sont des bureaux, ça peut être des bureaux de l’administration publique, pôle emploie par exemple, les bureaux des ressources humaines de la police font aussi partie de SCPI, ça peut être des supermarchés, ça peut être des banques, des hôtels, vraiment de tout. Ce sont de gros locataires, puisque les SCPI recherchent une solvabilité, une qualité financière des locataires qui est assez stricte, au sens où les bons fermes qui sont signés avec les SCPI sont assez longs, jusqu’à plus de 10 ans maintenant, donc, ce sont vraiment des locataires prestigieux connus de tous.

Pour qu’on comprenne bien, les fonds qui sont collectés ne servent pas à construire, on n’est pas dans cette logique là, l’immeuble, ou le bureau est déjà construit, y a un locataire dedans qui paye un loyer annuel …

Antoine

Exactement, les sociétés de gestion quand elles vont investir, elles ont du cash, elles collectent des fonds auprès d’investisseurs, particuliers ou institutionnels, elles ont une force de frappe, il n’y a pas d’appel au crédit, il y a certaines SCPI qui font du levier sur du crédit mais ça reste marginal. Donc quand elle achète, elle achète comptant, ce qui lui permet parfois de négocier par rapport à d’autres investisseurs qui doivent faire des montages à crédit, faire des plans de financement, on sait que ça prend du temps, 2, 3, 4, 6 mois. Donc voilà, l’investissement est fait en cash sur des immeubles qui existent déjà.

Si après cette émission je voudrais investir via votre portail, est-ce que je vais savoir dans quel bien j’investis, est-ce que je vais avoir du reporting, comment ça se passe ?

Benoit :

Comme je disais, l’Autorité des Marchés Financiers impose la délivrance aux associés, donc aux investisseurs un rapport trimestriel dans lesquels toutes les transactions sont détaillées, on a :

  • Les principales lignes de compte
  • Le nombre d’associés
  • Le rendement
  • Les réserves
  • Les parts vendues
  • Mais aussi les parts achetées

Et une fois par an un rapport annuel, beaucoup plus détaillé est transmis également, avec la liste des locataires également, un rapport dans le détail, l’investisseur doit être capable de juger de la bonne santé et de la bonne gestion de sa SCPI, de toute façon, l’un des avantages de la SCPI c’est sa flexibilité, on peut acheter le nombre de parts que l’on souhaite, mais on peut aussi revendre à tout moment le nombre de parts que l’on souhaite, c’est un investissement assez flexible, et au final adapté à beaucoup de personnes

Prenons un cas d’école, qu’est-ce que vous conseillez à quelqu’un qui aurait un patrimoine de 100.000 – 150.000€, qu’est-ce que vous lui conseillez ? Le ventiler ? Le diversifier ?

Antoine :

Il y a la diversification, donc ça c’est le maître-mot en gestion de patrimoine, après, c’est dur de vous répondre comme ça, nous ce qu’on fait c’est ce qu’on appelle un Audit patrimoniale vraiment précis, donc on va voir les objectifs du client, qu’est-ce qu’il a déjà mis en place comme patrimoine, etc .. et c’est là, dans un second temps, qu’on pourra lui faire une proposition, je vous disais tout à l’heure, les quatre manières d’investir, voir laquelle est plus pertinente, voir deux ou trois des quatre. Donc c’est dur de vous répondre comme ça, y a plein de solutions différentes, on étudie au cas par cas, avec l’audit de départ qu’on a étudié.

Benoit

Après on a un gros succès sur l’assurance vie aujourd’hui, où on nous contacte beaucoup pour cette problématique là.

Ça boost un peu, l’assurance vie, qui est devenu, plus proche du livret A.

C’est ça, les fonds euro ne font que baisser, et ça va continuer.

Donc ça va booster l’assurance vie

L’avantage de l’assurance vie c’est que, c’est l’assureur qui est propriétaire des parts, et qui supporte pour la personne le risque immobilier et le risque de liquidité, et dans ce sens, du coup c’est très flexible, et ce n’est pas parce qu’aujourd’hui on opte au sein de son contrat pour de la SCPI que dans 10 ans on sera obligé de les garder, parce qu’il suffit d’arbitrer si l’on souhaite, le lendemain l’opération est effectuée, vraiment la SCPI dans l’assurance vie est quelque chose qui se développe beaucoup, et bien évidemment le crédit immobilier avec des taux d’intérêts qui sont historiquement faibles.

Là c’est très intéressant en ce moment, avec des taux qui sont autour de combien ?

Antoine

Alors là sur 20 ans, avec les taux de l’investissement locatifs qui sont un peu plus élevés que pour une résidence principale, sont des taux autour de 2,50%, ce qui est historiquement bas

L’effort d’épargne est assez supportable …

Benoit :

Sur 100.000 € pour une personne lambda avec une tranche marginale de 30%, il sera en dessous de 200€ nets d’impôts d’efforts d’épargnes mensuels pour financer 100.000€ de SCPI.

C’est quasiment rien ! enfin, c’est tout à fait supportable, 2400 € par an, c’est relativement peu.

Benoit :

Pour une rentabilité finale qui sera, un taux de rendement annuel interne supérieur à 6-7% minimum , et on peut même monter pour certaines personnes jusqu’à quasiment 10% de rentabilité.

Merci

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SCPI biz

Investir en SCPI de rendement c’est choisir un placement rentable et sans contrainte !