Détenir des parts de SCPI de rendement s’avère être la meilleure solution d’investissement à moyen terme. Quoi qu’il en soit, depuis la mise en place de l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière au début de l’année 2018, la fiscalité des SCPI est devenue désavantageuse. Bien entendu, cela ne plaît pas beaucoup aux contribuables concernés, car désormais les placements financiers sont moins imposés par rapport à l’immobilier (y compris la Pierre papier). Heureusement qu’il existe des solutions pour améliorer la situation.
Pourquoi le régime fiscal des SCPI est devenue défavorable en 2018 ?
Le début de l’année 2018 a été marqué par le remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Désormais, les contribuables domiciliés fiscalement en France détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 M€ sont redevables à l’IFI. Bien entendu, les porteurs de parts de SCPI sont tous concernés par cette disposition.
De ce fait, la fiscalité est devenue le talon d’Achille des SCPI, s’agissant d’un véhicule de placement immobilier. De leur côté, les placements financiers (actions, obligations) ainsi que les livrets d’épargne bénéficient de la « Flat Tax » de 30 % (prélèvement forfaitaire unique). Le plus important, c’est qu’ils ne sont pas concernés par l’IFI. En clair, la différence de taxation entre les contribuables concernés par l’IFI et ceux qui ne le sont pas est notable.
Si la tranche marginale d’imposition du redevable est égale à 45 % (+ prélèvements sociaux de 17,2 %), l’imposition globale s’élèvera à 62, 2 %. Dans ce cas, les produits financiers remportent le match. Quoi qu’il en soit, un taux marginal d’imposition de 14 % pourrait changer la donne étant donné que le taux de rémunération des SCPI s’établissait à 4,44 % en 2017.
Existe-t-il des solutions pour rééquilibrer la balance ?
L’instauration du « Flat tax » et de l’IFI depuis le début de 2018 est une mauvaise nouvelle pour les gros contribuables français. Malgré cela, des solutions permettant de booster la fiscalité des SCPI existent. En effet, il est tout à fait possible de briser la malédiction en investissant des parts de SCPI à crédit. L’épargnant pourra ainsi bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt immobilier.
La déduction des intérêts d’emprunt des revenus imposables lui permettra d’ailleurs de réduire l’assiette taxable de l’IFI tout en maximisant le taux de rendement de son placement. Il est par ailleurs possible de loger des parts de SCPI (unité de compte immobilier) au sein d’une assurance-vie. L’associé de la société civile de placement immobilier pourra ainsi profiter de la fiscalité attractive de ce véhicule de placement.
Certes, l’épargnant devra s’acquitter des frais de gestion du contrat, mais l’avantage fiscal sera toujours au rendez-vous. Il est également envisageable de souscrire des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété dans l’objectif d’adoucir la fiscalité de ce placement immobilier porteur.
Cela permet en effet d’obtenir un taux d’imposition global de 0 % à condition de conserver les parts de SCPI pendant plusieurs années (jusqu’à 15 ans). En revanche, l’épargnant ne pourra pas percevoir de revenus trimestriels en optant pour le démembrement de propriété. Si tout se passe comme prévu, l’investisseur pourra l’acheter avec une décote intéressante allant jusqu’à 40 %.
